나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20552 [7] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(14)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물내 제1층 제103호 외 13개 호로서,
(사용승인일 : 2024년 04월 04일)
외벽 : 복합판넬, 석재판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어, 석고보드위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 및 세멘몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(14) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

천정형시스템 냉난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20552 (7)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 3층302호

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 340,000,000원

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.76㎡ (약 11.73평)

토지지분: 38.755㎡ (약 11.72평)

건물면적: 71.98㎡ (약 21.77평)

건물지분: 71.98㎡ (약 21.77평)

1.3. 건물 정보

건물명: 메트로제이비스퀘어시티 주건축물제1동

구조: 철근콘크리트구조

용도: 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 제1종근린생활시설

사용승인일: 2024년 04월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 주택, 학교, 음식점 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 소재 부지는 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매는 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 한 임의경매입니다.

등기부상 채권 총액은 8,736,979,000원입니다.

주요 권리로는 근저당권, 다수의 가압류 및 압류가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 04월 18일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (주식회사케이씨디)

* 근저당권 (대형기선저인망수산업협동조합)

* 가압류 (김재상, 김경우, 강일종합건설, 김진수, 최진혁)

* 압류 (부산진구, 부산진세무서장, 창원시)

* 전세권설정 (배진희)

* 임의경매개시결정 (대형기선저인망수산업협동조합)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 배진희 (상호: 동경생포차)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2024-12-18

* 확정일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양덕동 일대는 대단위 아파트 단지가 밀집한 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

행정복지센터, 학교 등이 인접해 있어 유동 인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 제1종근린생활시설 등으로 활용 가능한 상가 건물입니다.

건축물대장상 특이사항이나 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

현재 상가로 이용 중임이 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 행정시설: 양덕2동행정복지센터 인접

* 주거시설: 다수의 대단위 아파트 단지 인접

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경 양호

* 기타: 다양한 음식점 및 근린생활시설 밀집

5.2. 기타 생활 정보

본건 건물은 2024년 4월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 내에는 천정형 시스템 냉난방 설비, 위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액 및 공동담보

총 채권액이 87억 원 이상으로 높으며, 공동담보 물건으로 분류되어 있어 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

감정평가서 상 "공부와의 차이" 항목에 의견서 3p "7.그 밖의 사항"란을 참고하라는 내용이 있습니다. 해당 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

전반적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대차 현황 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 금액은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 메트로제이비스퀘어시티 상가 건물 내 3층 302호입니다. 2024년 4월에 준공된 신축 건물로서, 주변 대단위 아파트 단지와 다양한 근린생활시설의 배후 수요를 갖추고 있어 상권으로서의 잠재력은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리분석 상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 공부와의 차이에 대한 추가 확인 필요 사항이 존재하므로, 투자 전 해당 내용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인으로 비교적 깨끗하고 현대적인 시설 이용 가능

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인한 고정 고객 확보 용이

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 매각으로 소멸, 임차인 인수 부담 없음

* 적정 면적: 71.98㎡ (약 21.77평)으로 소규모 업종 운영에 적합

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없어, 감정가 340,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 본 건의 활용도, 낙찰 후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 최근 1년간 해당 건물 및 유사 건물의 실거래가 및 호가 비교 분석

* 현재 해당 상가의 예상 임대료 수준 및 공실률 조사

* 감정평가서 상 "공부와의 차이" 관련 의견서 내용 확인

* 공동담보 물건의 구체적인 내용 파악

* 현장 방문을 통한 건물 및 주변 환경 상세 점검

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.