나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20552 [9] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(14)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물내 제1층 제103호 외 13개 호로서,
(사용승인일 : 2024년 04월 04일)
외벽 : 복합판넬, 석재판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어, 석고보드위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 및 세멘몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(14) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

천정형시스템 냉난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각.
경계 벽체 구분이 없고, 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20552 (9)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25, 메트로제이비스퀘어시티 주건축물 제1동 4층 403호

건물명: 메트로제이비스퀘어시티

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

사용승인일: 2024년 04월 04일

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 6층 건물 내 4층 403호

건물 전체 면적 (총 연면적): 3,783.36㎡ (약 1,144.4평)

건물 전유 면적 (본건): 115.64㎡ (약 35.0평)

토지 면적 (총 대지 면적): 1,159.3㎡ (약 350.7평)

토지 지분 면적 (본건): 62.27㎡ (약 18.8평)

1.3. 평가 금액

감정가: 546,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 소재하며, '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트단지, 단독주택, 학교, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

부지 남서측으로는 폭 약 10미터, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변 지역은 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로, 상업 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경도 양호합니다. 본건 주변에서 혐오시설이나 기타 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 04월 18일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사케이씨디 (2024-04-18)

근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (2024-04-18) - 말소기준

가압류: 김재상 (2024-07-12)

가압류: 김경우 (2024-08-27)

가압류: 강일종합건설 (2024-10-15)

압류: 부산진구 (2024-10-15)

가압류: 김진수 (2024-12-04)

압류: 부산진세무서장 (2025-02-25)

가압류: 최진혁 (2025-04-01)

임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-04-29) - 본 경매 사건

3.3. 소멸주의 원칙

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 8,706,979,000원입니다. 이는 본건의 담보 가치 대비 높은 수준으로, 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

3.5. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.6. 임차인 관련 주의사항

임대차 관계가 미상으로, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황, 대항력 있는 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등을 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부와 관계없이 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상업 시설 현황

본건이 속한 메트로제이비스퀘어시티는 2024년 4월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물은 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 용도가 가능하며, 본건 403호 역시 근린생활시설로 이용 가능한 공간입니다.

4.2. 배후 수요

주변 대규모 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 바탕으로 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 소매점 등)의 영업 가능성이 있습니다.

4.3. 상권 특성

행정복지센터와 인접하고 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 유동 인구 및 고정 수요 확보가 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 행정복지센터가 위치하고 있으며, 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.3. 교통 및 접근성

버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나 임차인 모집에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 내부 구조적 문제

내부 경계 및 벽체 구분이 명확하지 않다는 점은 향후 내부 인테리어 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 채무 구조 및 채권자 현황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.4. 공동 담보 물건

공동 담보로 설정된 물건으로, 해당 담보물의 현황 및 가치 변동이 본건 경매 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 4월 사용 승인된 신축 상가 건물로, 주변의 양호한 입지 조건과 개발 가능성을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 주거 지역을 배후로 하여 다양한 근린생활시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 건물 내부의 경계 및 벽체 구분이 명확하지 않다는 점, 그리고 등기부상 총 채권액이 매우 높다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 임차인 현황 또한 미상으로 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인된 새 건물로, 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역 내 상가로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의 및 교통: 행정복지센터, 학교, 버스 정류장 등 생활 편의 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 다용도 활용: 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 546,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 인근 유사 상가의 최근 실거래가, 공실률, 건물 상태, 경쟁 물건 현황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 분석이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 투자 가치를 분석하였으며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.