나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20552 [8] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(14)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물내 제1층 제103호 외 13개 호로서,
(사용승인일 : 2024년 04월 04일)
외벽 : 복합판넬, 석재판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어, 석고보드위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 및 세멘몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(14) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

천정형시스템 냉난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각.
경계 벽체 구분없이 하나의 상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20552 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 3층303호

건물명: 메트로제이비스퀘어시티

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

층수: 3층

호수: 303호

감정가: 752,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2024년 04월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 85.78㎡ (약 25.95평)

토지 지분: 85.779㎡ (약 25.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.30㎡ (약 48.19평)

건물 지분: 159.29999999999998㎡ (약 48.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중입니다.

* 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대단위 아파트 단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 부지는 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m) (접합)

* 소로2류 (폭 8m~10m) (국지도로) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 을1 순위 근저당권 (채권자: 대형기선저인망수산업협동조합, 채권액: 6,000,000,000원)입니다.

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 8,736,979,000원으로 확인됩니다.

3.3. 주요 권리 내역 (말소 예정)

* 소유권보존: 주식회사케이씨디 (갑1)

* 근저당권: 대형기선저인망수산업협동조합 (을1, 말소기준권리)

* 가압류: 김재상 (갑2), 김경우 (갑3), 강일종합건설 (갑4), 김진수 (갑6), 최진혁 (갑8)

* 압류: 부산진구 (갑5), 부산진세무서장 (갑7)

* 전세권설정: 배진희 (을2)

* 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (갑9)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 배진희

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024년 12월 18일 (또는 2024년 10월 17일)

확정일자: 2024년 12월 18일

배당신고일자: 2025년 06월 12일

대항력: 없음

비고: 전세권 설정이 말소된 점으로 미루어 보아 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 활용

본 물건은 '메트로제이비스퀘어시티' 건물 내 3층 303호 근린상가입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 2024년 4월 4일 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다. 다만, 현재 경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중이라는 점은 향후 전용 또는 분할 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

4.2. 주변 상권

본건은 대단위 아파트 단지 및 주택가와 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 학교, 음식점, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 주변 공공시설: 양덕2동행정복지센터 인근

* 편의시설: 각종 근린생활시설, 음식점 등 밀집

* 교육시설: 주변에 학교들이 다수 위치

5.2. 교통 편의성

* 차량 접근성 양호

* 인근 버스정류장 소재

5.3. 개발 호재 및 환경

* 최근 2024년 4월에 사용승인을 받은 신축 건물로 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

* 주변은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 다만, 인근 지역(마산회원구 양덕동 일대)에서 대규모 AI 데이터센터 건립이 추진되고 있다는 점은 향후 지역 환경 변화에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려됩니다. 이 사업은 막대한 전력 및 용수 소비, 소음, 전자파 등과 관련하여 환경단체 및 주민들의 우려와 반대가 제기되고 있는 상황입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 규모

등기부상 총 채무액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 잠재적 채무 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 함을 시사합니다.

6.2. 통합 사용 상가

경계 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중이라는 점은, 임대 시 분할 임대가 어렵거나, 향후 내부 구조 변경 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 데이터센터 개발 영향

양덕동 지역의 대규모 AI 데이터센터 건립 계획은 지역 환경(전력, 용수, 소음, 전자파 등) 및 교통량 변화에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다. 이는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 상가 건물로 입지 및 교통 여건이 양호하며, 주변 배후 수요 또한 충분한 편입니다. 그러나 높은 채무 규모, 벽체 구분 없는 통합 상가로서의 활용 제약, 그리고 지역 개발과 관련된 잠재적 환경 및 인프라 변화 요인(데이터센터 건립) 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임차인의 대항력이 없는 점은 명도에 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인으로 건물 자체의 신축성이 강점입니다.

* 양호한 입지: 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 가격 메리트: 높은 채무 규모와 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 경매가를 통해 시세 대비 저렴한 매입 기회를 얻을 수 있습니다.

* 활용 가능성: 향후 내부 구조 개선을 통해 상가 분할 또는 다양한 업종 유치가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 다른 요인들을 복합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 752,000,000원

* 주변 시세: 인근 상가 경매 물건이나 실거래가에 대한 구체적인 정보가 제한적이므로, 정확한 시세 파악이 필요합니다. 다만, 유사 지역의 상가 경매 물건들이 감정가 대비 70~80% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

* 리스크 요인: 높은 채무 총액, 통합 사용 상가, 데이터센터 건립과 같은 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 낙찰가는 시세 및 상기 리스크 요인을 종합적으로 판단하여, 대략 감정가의 65% ~ 75% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 더욱 정밀하게 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.