나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20552 [4] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티주건축물제1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(14)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 건물내 제1층 제103호 외 13개 호로서,
(사용승인일 : 2024년 04월 04일)
외벽 : 복합판넬, 석재판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어, 석고보드위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 및 세멘몰탈 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(14) : 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

천정형시스템 냉난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

집기 및 비품이 일부 소재하나, 대부분 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20552 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-25 메트로제이비스퀘어시티 주건축물제1동 1층 106호

건축물 명칭: 메트로제이비스퀘어시티

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

사용승인일: 2024년 04월 04일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 916,000,000원

토지면적: 26.05㎡ (약 7.9평)

토지 지분: 26.0505㎡ (약 7.9평)

건물면적: 48.38㎡ (약 14.6평)

건물 지분: 48.38㎡ (약 14.6평)

총 면적: 74.43㎡ (약 22.5평)

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 집기 및 비품이 일부 소재하나, 대부분 공실임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치함. 주변 지역은 대단위 아파트단지, 주택, 학교, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 현황 "상업용 건부지"로 이용 중임. 부지 남서측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이함.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2024년 4월 18일이며, 권리자는 주식회사케이씨디임.

말소기준권리는 2024년 4월 18일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(공동담보목록)으로, 채권금액은 6,000,000,000원임.

이후 접수된 다수의 가압류 및 압류 권리(김재상, 부산진구, 강일종합건설, 김진수, 부산진세무서장, 창원시)와 채권자(대형기선저인망수산업협동조합)의 임의경매개시결정 등기(2025타경20552)가 존재하나, 모두 '말소' 처리되어 있어 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권 금액은 8,602,979,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원임. 임대관계는 미상으로 확인되었음.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 정확한 현황 파악을 위해 추가적인 확인이 요구됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 내용이 없음 (지상권개요).

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 근린상가로 이용 중이며, 주변에 아파트단지와 주택가, 학교, 상업시설이 밀집하여 있어 배후 수요가 풍부한 편임. '양덕2동행정복지센터'와 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지임.

4.2. 상권 잠재력

대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 근린생활시설 수요가 기대됨. 또한, 신축 건물(2024년 4월 사용승인)이라는 점에서 향후 상권 활성화 시 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

'양덕2동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함. 또한, 주변에 학교, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의 시설이 분포하고 있어 거주 및 이용에 불편함이 적을 것으로 예상됨.

5.2. 교통망

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

제공된 정보에 따르면, 본건은 집기 및 비품이 일부 소재하나 대부분 공실 상태인 것으로 파악됨. 신축 건물임에도 불구하고 현재 임대 수요를 확보하지 못한 상황으로, 향후 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요함.

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 명확한 임차인 현황 및 보증금, 월세 등 관련 정보 확인이 필수적임.

6.3. 지역 개발 및 환경 문제

최근 양덕동 일대에 대규모 AI 데이터센터 건립 사업이 추진되고 있으며, 이와 관련하여 환경단체에서는 전력 소비, 용수 사용, 소음, 열섬 현상, 대기 오염 등 주민 생활권 침해 및 공공자원 부담을 우려하며 반대하는 목소리가 나오고 있음. 이러한 지역 개발 사업의 진행 방향 및 환경 규제 등이 향후 상권 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 2024년 4월 사용승인을 받은 신축 건물로, 최신 시설을 갖추고 있다는 장점이 있음. 입지적으로도 대단위 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 기대되나, 현재 대부분 공실 상태라는 점은 중요한 부담 요인임. 권리 관계는 등기부상 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전해 보이지만, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요함. 데이터센터 건립과 같은 대규모 개발 사업이 인근에서 추진되고 있어, 이 사업의 진행 결과에 따라 지역 상권 및 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적인 영향을 받을 수 있음. 따라서, 투자 시 공실 리스크 해소 방안과 지역 개발 이슈를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 4월 사용승인된 최신 건물로, 시설 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

* 양호한 입지: 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 잠재적 임대 수요 확보에 유리.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화 시 부동산 가치 상승 기대.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 현재 공실 상태 및 경매 진행으로 인해 시장 가격보다 저렴하게 취득할 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 916,000,000원

* 총 면적: 74.43㎡ (약 22.5평)

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (미상이나 인수분 없음)

* 현재 공실 상태 및 임대 수익률: 신축 건물임에도 현재 공실이므로, 향후 예상 임대 수익을 고려한 가치 평가 필요.

* 인근 상가 시세 및 거래 동향: 유사 면적 및 위치의 상가 시세 조사 필요.

* 지역 개발 이슈: 대규모 AI 데이터센터 건립 사업 등 주변 개발 계획의 영향을 고려.

* 건축물의 상태 및 관리 비용.

구체적인 예상 입찰가는 위 요소들을 바탕으로 시장 분석 전문가와 상담하거나, 현장 방문을 통한 면밀한 조사를 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.