나이스옥션 법원경매 대전 2023타경1753 [1] 대전광역시 서구 갈마동 264-21 진달래빌라 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2023타경1753 [1] 대전광역시 서구 갈마동 264-21 진달래빌라 다가구주택 경매

• 사건번호: 2023타경1753
• 주소: 대전광역시 서구 신갈마로240번길 50-9 (갈마동,진달래빌라)
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매8계 2023타경1753 | 소재지: 대전광역시 서구 신갈마로240번길 50-9 (갈마동,진달래빌라) | 감정가: 894,256,000원 | 최저가: 625,979,000원 | 용도: 다가구주택

1. 대전지방법원 2023타경1753 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경1753 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 264-21 진달래빌라

용도: 주/상용건물

감정가: 894,256,000원

토지면적: 188.80㎡ (약 57.12평)

토지지분: 188.8㎡ (약 57.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 411.00㎡ (약 124.18평)

건물지분: 411㎡ (약 124.18평)

건물 제시외면적: 106.28㎡ (약 32.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO

1.2. 감정평가 요약

토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전둔산중학교" 북서측 인근 및 갈마동 소재 "대전둔산소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 상가주택, 노변 점포, 학교, 공원 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태: 기호(2), (4) 모두 정방형의 평탄한 주상용부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 기호(2)는 북측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접함. 기호(4)는 서측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(2): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

기호(4): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 사업지역 기타(단독주택용지), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

건물 감정평가 요항표

건물의 구조:

<기호(1)>: 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 3층 건물 (2001.02.22 사용승인). 외벽: 석재위 페인팅 및 드라이비트 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 샷시 이중창호.

<기호(3)>: 철근콘크리트조 경사슬래브위아스팔트슁글지붕 (현황 "강판지붕") 3층 건물 (1997.09.22 사용승인). 외벽: 석재 및 벽돌위 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 샷시 이중창호.

이용상태:

<기호(1)>: 지하1층(주택 3개호, 창고), 1층(주택 2개호, 근린생활시설(사무소) 1개호), 2층(주택 4개호), 3층(주택 4개호)으로 이용 중임.

<기호(3)>: 지하1층(주택 3개호), 1층(주택 2개호, 근린생활시설(사무소) 1개호), 2층(주택 3개호), 3층(주택 2개호)로 이용 중임.

설비내역: 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 출입문통제설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물: 별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항:

1) 임대관계는 미상임.

2) 현장조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 일부 확인이 불가능하여 표준적 이용상황으로 평가하였음.

3) 본건 기호(1) 옥상 부분에 제시외 건물 기호㉥ (현관문 표시:305호)와 기호(3) 옥상 부분 제시외 건물 기호㉧ (현관문 표시:303호)이 소재함.

1.3. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치하며, "대전둔산중학교" 북서측 및 "대전둔산소방서" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다가구주택, 상가주택, 노변 점포, 학교, 공원 등이 조화롭게 형성된 주택지대로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 상황 또한 무난합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '한OOOOOO'입니다. 일반적으로 임의경매는 담보권 실행으로 이루어지므로, 채무 불이행과 관련된 경매 절차로 이해됩니다. 매각 대상에는 토지와 건물이 일괄 포함되며, 옥상에 소재한 제시외 건물(기호 ㉥, ㉧) 또한 매각에 포함되어 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 권리 관계(예: 근저당, 전세권, 가압류 등의 순위 및 소멸 여부)를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 법원의 매각물건명세서 등을 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 주거와 상업 기능을 겸하는 용도로, 1층에 근린생활시설(사무소)이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 구조입니다. 주변에 학교 및 공원 등 편의 시설이 위치하여 주거지로서의 배후 수요가 존재하며, 인근의 다가구 및 상가주택들과 함께 지역 상권을 구성하고 있습니다. 복합적인 용도 구성은 임대 수익률을 높이거나 다양한 업종 유치를 통해 부가 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 대전둔산중학교와 같은 교육 시설이 위치하여 학군이 양호한 편입니다. 또한, 공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 우수합니다. 생활 편의 시설과의 접근성 역시 무난한 수준으로 평가됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

건물 내부 일부가 현장 확인이 어려워 예상치 못한 하자가 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 실제 거주하거나 사업 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 옥상에 소재한 제시외 건물은 건축법상 위반 건축물일 가능성도 배제할 수 없으므로, 이에 대한 법규 검토가 필요합니다. 1997년, 2001년 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 설비 교체나 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

대전광역시 서구 갈마동이라는 우수한 입지에 위치한 주상복합 건물로서, 토지와 건물 일괄매각 대상이며 제시외 건물까지 포함되어 가치 상승의 여지가 있습니다. 다수의 주택과 근린생활시설로 구성되어 임대 수익 확보 및 자가 사용 목적 모두 고려할 수 있는 매물입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 제시외 건물의 법적 문제 가능성, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 핵심 입지.

주택 및 상가 복합 구성으로 다양한 임대 수익 모델 적용 가능.

토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각으로 시너지 효과 및 가치 상승 잠재력 보유.

권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립한다면, 장기적인 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 입지에는 특별한 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매8계