나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503383 [2] 세종특별자치시 아름동 1333 세종조이1 1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 아름동 소재 '아름동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물(제1 동 제1층 제104호, 제105호)로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등으로 형성 되어있는 지역으로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 내 제1층 제104호, 제105호로서, (사용승인일: 2016.03.25) 외벽: 석재, 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 전면 강화유리 마감임.

이용상태

기호(1,2): 현황 2개호를 일단의 '음식점(상호: 오늘은 불닭&닭발)'으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 스프링쿨러, 천장에어컨, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각 폭 15M내외(2차선)의 포장도도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 기호(1,2)는 세입자가 2개호 모두 임차하여 사용중에 있는 것으로 조사됨. *기 타: 없음.

물건 비고

현황 104호와 105호 내부 벽체를 터서 음식점으로 이용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원 2025타경503383 (2) 부동산 임의경매 사건으로, 세종특별자치시 아름동 1333번지 세종조이1 1동 1층 104호 및 105호에 대한 물건입니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 526,000,000원입니다.

토지 면적은 12.23㎡ (약 3.70평)이며, 건물 면적은 38.07㎡ (약 11.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로, 2016년 3월 25일에 사용승인되었습니다.

건물은 총 지하 2층, 지상 6층 규모이며, 본 경매 물건은 1층에 해당하는 104호와 105호입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 아름동 소재 '아름동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본 건은 동측 및 남측으로 폭 15M 내외의 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 중로2류(폭15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리로는 2016년 5월 12일 접수된 국민은행 근저당 (채권금액 348,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 9월 16일 접수된 더블유케이2312유동화전문(채권금액 670,000,000원)의 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 채권 총액은 348,000,000원입니다.

별도의 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 등기부 요약상 현재 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 안자영

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2019-01-17

- 대항력: 없음

주: 임차인 '안자영'은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 현황 명세상 104호와 105호를 터서 음식점(상호: 오늘은 불닭&닭발)으로 이용 중이라는 점, 그리고 기타 참고사항에 '세입자가 2개호 모두 임차하여 사용 중'이라고 조사된 점을 미루어 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 명확히 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설로, 현재 '오늘은 불닭&닭발'이라는 상호의 음식점으로 이용 중에 있습니다.

아파트 단지, 행정복지센터, 학교 등 다양한 시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

복합 상권으로서 주거, 행정, 교육 등 다양한 기능을 갖춘 지역 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 아름동행정복지센터가 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

또한, 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장과 차량 이동을 위한 간선도로 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 104호와 105호의 내부 벽체를 철거하여 하나의 공간으로 이용하고 있어, 추후 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

등기부등본 상 명시적으로 확인되지 않으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 언급된 부분이 있어, 해당 권리 유무에 대한 최종적인 확인이 요구됩니다.

임차인 '안자영'은 대항력이 없다고 조사되었으나, 실제 점유 및 영업 주체와의 관계, 그리고 내부 벽체 철거 상태 등을 종합적으로 고려하여 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 아름동의 중심 상권에 위치하며, 아파트 단지 및 행정복지센터 인근으로 잠재 고객 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물(2016년 사용승인)이며, 현재 음식점으로 운영되고 있어 실사용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

인수할 권리 부담이 적고, 감정가 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 벽체 철거로 인한 원상복구 부담 가능성, 명시되지 않은 권리 관계 확인, 그리고 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

세종시 내 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권 입지.

현재 음식점으로 운영 중인 점을 활용한 즉시 영업 개시 가능성.

인수 부담이 적어 비교적 낮은 초기 자본으로 투자가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 526,000,000원입니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 답사, 주변 시세, 물건 상태, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시에는 내부 벽체 철거로 인한 원상복구 비용, 향후 운영 계획에 따른 임대료 수익률 등을 반드시 반영해야 합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 보고서 작성 시점의 정보와 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 정보와 현장 상황을 재확인하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.