나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9361 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 670-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 '제주특별자치도개발공사 제주삼다수공장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전, 목장용지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도99호선(남조로)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) : 인접 도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 토지임야(정원) 상태임. 기호(3) : 인접 도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(4) : 인접 도로와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(5) : 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전(일부 삼나무 식재)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1), (3), (4) : 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(2) : 북동측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(5) : 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리 구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(2) : 생산관리지역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(3) : 생산관리지역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리 구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(4) : 생산관리지역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리 구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(5) : 계획관리지역, 생산관리지역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계 획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(6), (7)] 석구조 슬레이트지붕 지상1층 건물로서 외벽: 잡석 노출 마감 등 창호: 새시창호 등임. [기호(8)] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서 외벽: 대리석 마감 등 창호: 새시창호 등임. [기호(9)] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물로서 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(6)~(8): 단독주택으로 이용중임. 기호(9): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(6)~(8): 기본 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 기호(9): 기본 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

- 기호(7)은 공부상 용도가 제1종근린생활시설이나 현황 단독주택임. - 기호(8)은 공부상 용도가 제1종근린생활시설, 단독주택이나 현황 단독주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(8) 상부에 다락 및 태양광발전설비 등이 되어있음. - 기호(6)~(9)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어있으니 경매 진행시 확인을 요함. - 기호(6)~(9)는 현장조사시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 일반건축물대장상 첨부 도면 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 향후 경매진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(6-1, 6-2, 7-1, 8-1~8-3, 9-1~9-5) 포함, 수목 포함 평가, 목록5. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 670-4에 소재한 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 윤OOOOO이며, 사건번호는 제주지방법원 2025타경9361 (1)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상으로 지정되었습니다.

감정가는 1,603,643,100원입니다.

토지 면적은 5033.00㎡ (약 1522.58평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 371.08㎡ (약 112.25평)이고, 제시외 건물 면적은 309.30㎡ (약 93.56평)입니다.

건축물 표제부 요약 정보에 따르면, 기호(6), (7)의 건물은 각각 연면적 141.84㎡ (약 42.91평)이며, 기호(8), (9)의 건물은 각각 연면적 229.24㎡ (약 69.35평)으로, 총 연면적 합계는 742.16㎡ (약 224.52평)에 달합니다. 이는 제공된 건물 면적과 차이가 있어 추가 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도개발공사 제주삼다수공장 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전, 목장용지, 임야 등이 혼재되어 있어 다양한 토지 이용 형태를 보입니다.

교통 상황으로는 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지방도99호선(남조로)이 소재하여 대중교통 및 차량 이동이 용이합니다.

토지 형태는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형, 자루형, 부정형으로, 현재 임야(정원), 주거용 건부지, 주상용 건부지, 전(일부 삼나무 식재) 등으로 이용되고 있습니다.

접근 가능한 도로는 남동측 및 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 28일 접수된 제주양돈축산업협동조합의 근저당권 (을12, 218,400,000원)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 권리보다 후순위인 을13(근저당권, 주식회사일호식품), 갑14(강제경매, 윤승민, 본건), 갑15(임의경매, 주식회사일호식품) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 478,400,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차 보증금 부담은 없을 것으로 보이나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주시 조천읍 교래리는 제주 삼다수 공장 인근에 자리하며, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

이는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상업 활동이 일부 이루어지고 있음을 시사합니다.

특히, 건물 중 근린생활시설로 이용 중인 부분(기호 9)과 주상용 건부지로 이용 중인 토지(기호 4)는 지역 내 상권 형성에 기여할 수 있는 요소입니다.

주변의 자연환경과 관광지 접근성 등을 고려할 때, 소규모 상업 시설 또는 주거 및 관광 관련 서비스 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다.

지방도99호선(남조로) 인접으로 제주 시내 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

주변에 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

제주 삼다수 공장 인근에 위치하며, 주변으로 전, 임야, 목장용지 등이 분포하여 자연환경과 어우러진 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 경매 사건 외에 임의경매(2023타경22943), 임의경매(2026타경10277) 등 다른 사건이 존재하여 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 목록 5번 토지는 농지로 판단되며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금 미반환의 불이익이 따르므로, 사전에 해당 관청에 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요할 수 있습니다.

위반건축물: 건물 목록 6번부터 9번까지 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있으므로, 매수 후 해소 방안 및 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

공부와의 차이: 건물 기호 7번은 공부상 제1종근린생활시설이나 현황 단독주택으로, 건물 기호 8번은 공부상 제1종근린생활시설, 단독주택이나 현황 단독주택으로 이용 중입니다. 실제 이용 현황과 공부상 내용이 달라 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 일괄매각 대상에 제시외 건물(6-1, 6-2, 7-1, 8-1~8-3, 9-1~9-5) 및 지상의 수목이 포함되어 평가되었습니다. 이는 인수 시 추가적인 관리 및 비용 부담을 야기할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 장애물제한표면구역, 경관보전지구(3, 4등급), 생태계보전지구(4-1, 5등급), 지하수자원보전지역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 혹시 모를 미확인 임차인의 존재 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 개별적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 조천읍 교래리에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 제주 삼다수 공장 인근에 자리하며 단독주택, 근린생활시설, 농지 등이 혼재된 복합적인 가치를 지닙니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 보여 비교적 명확하나, 복잡한 중복 사건 존재는 유의해야 합니다.

주요 위험 요소로는 위반건축물 등재, 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이, 다양한 토지 이용 규제 등이 존재하며, 이러한 부분은 매수 시 추가적인 비용 발생 및 행정적 번거로움을 초래할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

제주도의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력: 제주도의 관광 및 투자 수요는 꾸준히 유지되고 있어 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

복합 용도의 활용 가능성: 주거, 상업, 농지 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있어, 매수인의 목적에 따라 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

지역적 개발 가능성: 제주 삼다수 공장 인근이라는 지리적 이점은 향후 관련 산업의 발전이나 지역 개발 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

권리상 부담 적음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리상 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,603,643,100원입니다.

예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 본 물건이 가진 여러 잠재적 리스크(위반건축물, 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등)와 향후 발생할 수 있는 추가 비용, 주변 시세, 물건의 실질적인 활용 가치, 명도 과정 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 위반건축물 해소 비용, 농지 취득 관련 제반 비용, 제시외 건물 및 수목 처리 비용 등을 산정한 후, 해당 물건의 미래 가치를 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전 반드시 전문가와 상담하고, 현장 조사를 통해 면밀히 가치를 평가하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.