나이스옥션 법원경매 목포 2026타경2 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치한"도휘에드가9차오피스텔 제12층 제1201호"로 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 12층 1201호로 외 벽 : 화강석붙임, 타일붙임 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지의 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경2 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

건물면적 (전용면적): 31.25㎡ (약 9.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (임의경매 신청 채권자)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "도휘에드가9차오피스텔" 12층 1201호에 위치합니다.

주위는 전라남도청을 중심으로 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

인근에 전라남도청, 각종 관공서, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

제공된 정보 및 남악신도시의 일반적인 개발 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 북동신용협동조합의 2024년 4월 4일자 가압류 (금액: 500,000,000원)입니다. 본 경매개시결정(2026타경2)은 말소기준권리보다 후순위이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소되는 권리:

* 주식회사하늘의 소유권이전2번 신탁등기말소 (2019-09-20)

* 김희나의 2024년 4월 30일자 전세권 설정 (금액: 88,000,000원)

* 김희나의 2026년 1월 6일자 임의경매 (채권액: 88,000,000원)

* 국민건강보험공단의 2026년 1월 29일자 압류

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요: 비고).

인수되는 임차인 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김희나

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-28

* 확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김희나는 본건 임의경매(2026타경2)의 신청 채권자입니다. 비록 전세권 설정 등기가 말소되었으나, 본 경매를 신청한 채권자이므로 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 오피스텔은 전라남도청을 중심으로 조성된 남악신도시 중심상업지역 내에 위치합니다.

주변에 다수의 관공서, 금융기관, 병원, 백화점(예정), 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구 확보가 용이하며, 상권 활성화 가능성이 높습니다.

인근 시설들과 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 상권 자체의 안정성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거 및 업무 활동에 필요한 편의시설이 풍부합니다.

인근에 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 무난한 것으로 판단됩니다.

전라남도청 등 주요 행정기관이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김희나 씨가 존재하나, 본 경매 신청 채권자로서 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되었습니다.

전국적인 부동산 시장 변동성 및 지역별 부동산 경기 침체 가능성은 일반적인 투자 리스크로 고려해야 합니다.

해당 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 해당하므로, 건물 노후화에 따른 직접적인 리스크는 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 남악신도시 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경이 매우 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 해당 임차인이 경매 신청 채권자로서 보증금 인수 부담은 없는 것으로 최종 분석되었습니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 활용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 전라남도청 및 남악신도시 중심상업지구에 위치.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 상품성 우수.

* 안정적인 수요: 관공서, 업무시설 밀집으로 인한 공실 위험 낮음.

* 무보증 인수: 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 90,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 4월 1일: 88,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 9일: 95,000,000원 (6층)

* 2025년 7월 25일: 75,000,000원 (14층)

시세 분석: 제공된 최근 매매 사례에 따르면, 해당 오피스텔의 시세는 7,500만원에서 9,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 90,000,000원이며, 12층의 위치를 고려할 때 9층 사례(8,800만원)와 6층 사례(9,500만원)의 중간 수준 또는 그 이상을 기대할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

권장 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 9,200,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.