나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8237 [1] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 건선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 (기호1) 제2층 제202호, (기호2) 제2층 제203호, (기호3) 제2층 제205호, (기호4) 제3층 제302호, (기호5) 제3층 제303호. (기호6) 제3층 제304호, (기호7) 제3층 제305호, (기호8) 제4층 제402호, (기호9) 제4층 제403호, (기호10) 제4층 제404호, (기호11) 제5층 제504호, (기호12) 제6층 제603호, (기호13) 제6층 제604호, (기호14) 제7층 제704호, (기호15) 제8층 제804호, (기호16) 제9층 제902호, (기호17) 제9층 제904호, (기호18) 제10층 제1002호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

기호1 ~ 18 공히 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013.12.4.에 지목이 '대'로 변경된 것으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경8237 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3, 나주금천지오빌 1동 2층 202호

* 물건종별: 도시형생활주택

* 감정평가액: 74,000,000원

* 토지면적: 35.09㎡ (약 10.62평)

* 건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리은행 (등기부상 임의경매개시결정권자)

* 토지 지분: 35.0909㎡ (약 10.62평)

* 건물 지분: 49.834㎡ (약 15.07평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 동측으로 폭 8m~10m의 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설이 입지한 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m ~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동 3,000m), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 우리은행의 근저당권을 말소기준권리로 하는 임의경매 사건입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 후순위 권리(근저당, 공동근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기사항:

* 소유권 보존: 남석곤 (2013.11.28)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2013.11.29, 826,523,940원)

* 본 경매 개시 결정 등기: 우리은행 임의경매 (2026.01.02, 602,281,390원)

* 기타 다수의 가압류 및 압류 등기(서울보증보험, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 나주시 등)가 존재하나, 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 10,104,727,440원 (등기부상 기재된 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-22

* 확정일자: 2021-07-30

* 배당신고일자: 2026-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인 김 및 김 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건은 금천면 소재지로, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 금천면 행정복지센터가 인근에 있어 행정 업무는 용이합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 상세한 상업 및 편의시설 정보는 다음과 같습니다.

* 주요 시설: 금천초등학교, 금천중학교, 금천면 행정복지센터가 인근에 있습니다.

* 기타 시설: 하나로마트 나주점은 차량으로 약 3km 거리, 나주종합병원은 약 7km 거리에 위치하여, 대규모 상업 및 의료 시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 본건은 2013년 11월 22일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 건물 구조 및 마감: 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페인팅 및 석재 붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 새시 창호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 지목 변경: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '과수원'이나, 토지대장상 2013년 12월 4일 '대'로 변경된 것으로 확인됩니다. 이는 현재 이용 상태와 일치하는 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자의 권리가 여러 부동산에 걸쳐 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 배당 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 본 물건의 기타 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 현장 방문을 통한 추가적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 금천면에 위치한 나주금천지오빌 도시형생활주택으로, 2013년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호합니다. 감정가 7,400만원은 해당 면적 및 지역의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수해야 할 채무 부담이 없습니다. 주변에 근린생활시설과 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 주변 상권이 대규모 도시 지역만큼 발달하지 않은 점은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 소액 투자 관점에서 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적(전용 49.83㎡)의 도시형생활주택으로 소액 투자가 가능합니다.

* 2013년 준공된 신축급 건물로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인으로, 권리 분석이 명확하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 향후 나주 지역 발전 및 나주 혁신도시와의 연계 가능성을 고려한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 감정가: 74,000,000원

* 주변 유사 물건 시세: 나주금천지오빌 또는 인근 지역의 유사한 면적(약 40~50㎡) 도시형생활주택의 최근(2024~2025년) 매매 시세는 대략 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 파악됩니다. (외부 시세 조사 기반)

* 제공된 JSON 정보 분석:

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '대일주택' (건축연도 1985년, 주택 유형 '연립', 면적 57.42㎡)에 대한 것으로, 본건 물건(나주금천지오빌, 건축연도 2013년, 도시형생활주택, 면적 49.83㎡)과는 주택 유형, 건축 연도, 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보는 30,000,000원 ~ 37,000,000원 범위의 거래가를 보여주고 있습니다.

* 권리 인수 사항: 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 감정가 74,000,000원이며, 1회 유찰 시 감정가의 70%인 51,800,000원부터, 2회 유찰 시 감정가의 70%의 70%인 36,260,000원부터 입찰이 가능합니다.

* 최근 시세 조사 결과와 권리 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

* 본건의 적정 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.