나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34770 [1] 광주광역시 서구 유촌동 590-24 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 유촌동 유덕동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대임.

교통상황

인근에 버스승강장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지, 공장 부지

인접 도로상태

북측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 비행안전제2구역(전술)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2필 일단의 공장 부지

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3, 4: 일반철골구조 판넬지붕 1층 (사용승인일: 2015.1.26) 기호 5: 일반철골구조 판넬지붕 2층 (사용승인일: 2015.1.26)

이용상태

기호 3, 4: 공장 기호 5: 사무실

설비내역

기본 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ: 철재 강판지붕, 창고 1식 (약 2m x 16m) 제시외 건물 ㄴ: 철골조 판넬지붕, 사무실 1식 (약 3.5m x 8.5m) - 2층 (기호 5) 소재 제시외 건물 ㄷ: 판넬조 판넬지붕 창고(약 4m x 5m), 썬라이트지붕 차양(약 1.5m x 3m) 1식 제시외 건물 ㄹ: 판넬조 판넬지붕, 창고 1식 (약 30m x 4m) 제시외 건물 ㅁ: 판넬조 판넬지붕, 창고 1식 (약 18m x 2.5m) 제시외 기계기구 1> : 태양광설비 1식 (약 6m x 6m) 제시외 기계기구 2> : 태양광설비 1식 (약 6m x 6m) 제시외 기계기구 3> : 태양광설비 1식 (약 6m x 6m) 제시외 기계기구 4> :태양광설비 1식 (약 29m x 17m) - 기호 3, 4, 제시외 건물 ㄹ 지붕 소재 제시외 기계기구 5> : 3톤 크레인 1식 - 기호 3, 4 내부 소재

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 3, 4: 일반건축물대장에 위반건축물로 등재됨 (2023.6.20 무단증축) 태양광 (제시외 기계기구 1> ~4>): 노영심이 아닌 제3자의 소유라는 주장이 있음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함 매각)
본건 지상 및 건물 지붕에 설치되어 있는 제시외 태양광 발전설비 5식 및 기계기구 크레인 각 매각 제외
목록 3, 4 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음
향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있음{사실조회회신 미착, 광주광역시 서구 건축과(062-360-7412)에 문의 요함}

AI 물건분석

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 서구 유촌동, 유덕동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 소규모 공장들이 밀집한 지역입니다.

교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 물건지 북측으로는 차량 통행이 가능한 도로(세로(가))에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 생산녹지지역 및 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

형태: 토지는 사다리형에 가까운 평지로 공장 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황: 본건 토지 및 건물 등기부등본상 2021년 5월 3일 농협은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

소유권: 현재 소유자는 노영심입니다.

채권자: 농협은행이 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자입니다.

임차인 현황:

* 효성티엔씨주식회사 (효성 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 인수되는 권리 및 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 광주광역시 서구의 소규모 공장지대에 속해 있습니다. 주변에는 유사한 업종의 공장 및 관련 시설이 다수 분포하고 있어 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

접근성: 주요 도로와의 연결성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능하여 물류 및 인력 이동에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

시장 잠재력: 산업 활동을 위한 기반 시설이 갖추어진 지역으로, 공장으로서의 기능 수행 및 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

관공서: 유덕동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변 시설: 공장지대 특성상 주거 편의 시설보다는 업무 지원 및 산업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건의 목록 3, 4번 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (2023년 6월 20일자 무단증축).

* 예상 결과: 향후 건축물대장상 위반사항 시정 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 문의 필요: 매수인은 반드시 광주광역시 서구 건축과(062-360-7412)에 문의하여 정확한 위반 내용, 이행강제금 부과 현황 및 예정, 시정 조치 방안 등을 확인해야 합니다.

매각 제외 대상:

* 본건 지상 및 건물 지붕에 설치된 제시외 태양광 발전설비 5식은 매각에서 제외됩니다.

* 또한, 기계기구인 크레인 1식도 매각에서 제외됩니다.

* (참고: 제시외 태양광 설비는 소유자가 아닌 제3자의 소유라는 주장이 있으므로, 매각 제외되는 것이 합리적입니다.)

공동담보: 본건은 공동담보로 설정되어 있으나, 이는 채무 담보 대상이 여러 물건일 경우를 의미하며, 본건 자체의 매각에 직접적인 위험 요소로 작용하지는 않습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 신규 소각장 등 편익 시설 유치에 적극적인 정책을 펼치고 있어, 향후 지역 개발 방향에 따라 환경 변화가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치한 공장용 토지 및 건물로서, 안정적인 산업 활동이 가능한 지역에 자리하고 있습니다. 생산녹지지역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 용도 제한이 있으나, 공장 운영에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 사항으로, 매수인은 이에 따른 잠재적 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서 매각 전 광주광역시 서구 건축과에 반드시 문의하여 상세 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, 일부 제시외 설비(태양광 발전설비, 크레인)는 매각 대상에서 제외되므로, 현장 방문 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 내 위치: 공장 운영을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

안정적인 권리 관계: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

적은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 효율적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 3,750,265,160원입니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원이므로 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

다만, 위반건축물 관련 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성, 현재 부동산 시장 상황, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 조사 및 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.