나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34739 [1] 광주광역시 남구 진월동 214-2 고운하이플러스 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진제초등학교' 남측 인근에 위치하는 '고운하이플러스' 제102동 제7층 제704호(전유면적: 84.8301㎡)로서, 주위는 공원, 학교, 아파트단지, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제15층 중 제7층 일부(제102동 제107호) 로서, 2005년 03월 30일 사용승인되었으며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장용 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남동향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남동측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복2~3차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-12-26) (접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '임정덕' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34739 (1)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 214-2 고운하이플러스 102동 7층704호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2005년 03월 30일

총 층수: 15층 중 7층

감정가: 333,000,000원

토지면적: 42.06㎡ (약 12.72평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

건물 전용면적: 84.8301㎡

건물 분양면적: 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동에 소재하며 '진제초등학교' 남측 인근에 위치한 '고운하이플러스' 102동 7층 704호입니다. 주변은 공원, 학교, 아파트 단지, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지의 남동측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2~3차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로, 소로2류, 중로1류에 해당하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변시설

* 교육시설: 진제초등학교가 인근에 위치합니다. 또한 인근에 동성중, 문성고, 대성여고, 광주동성고등학교 등이 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 생활편의시설: 진월동 지역은 상권이 잘 형성되어 있으며, 대형마트는 없으나 빅마켓, 팜스식자재마트, 하나로마트 진월점, 구립 광주남구로컬푸드직매장 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 또한, 진월토요시장이라는 재래시장이 열리기도 합니다.

* 공원 및 녹지: 진월 도시숲과 같은 녹지 공간이 조성되어 있습니다. 금당산과 제석산 사이에 위치합니다.

* 의료시설: 서진병원이 인근에 있으며, 철거 예정입니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 폐주유소 부지가 언급된 바 있으나, 현재 관리 상태는 확인되지 않았습니다. 광주시는 신규 소각장(자원회수시설) 부지 공모를 진행하고 있으며, 남구 지역도 후보지로 포함된 바 있습니다. 그러나 본건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2005년 07월 12일자 남광주농업협동조합 근저당권(72,000,000원)입니다.

* 총 채권액: 등기부상 권리금액 총액은 308,750,694원입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이고 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진월동은 아파트 단지가 밀집해 있고, 초중고등학교 및 각종 점포가 잘 형성된 주거 중심 지역입니다. 또한, 상권이 발달하여 생활 편의시설이 풍부하며, 푸른길공원, 진월도시숲 등 녹지 공간도 확보하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근에 다수의 아파트 단지와 학교가 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 진제초등학교가 있으며, 동성중, 문성고, 대성여고, 광주동성고등학교 등 다수의 교육 시설이 도보 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 편의시설

중형급 마트(빅마켓, 하나로마트 진월점 등)와 로컬푸드직매장이 있고, 재래시장(진월토요시장)도 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 문화 및 여가시설

남구다목적체육관, 진월국제테니스장, 진월복합운동장, 남구국민체육센터, 수변공원 등이 인근에 있어 다양한 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자와의 명도 과정에서 협의가 필요하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계의 복잡성

등기부상 총 채권액이 감정가의 상당 부분을 차지하고 있어, 매수인은 낙찰 후 경매 절차에 따른 법적 절차를 숙지하고 진행해야 합니다.

6.3. 건축물 노후화

2005년 사용승인된 아파트로, 약 20년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 가능성, 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 아파트로, 초등학교를 비롯한 다수의 교육 시설과 풍부한 생활 편의시설, 녹지 공간을 갖추고 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 복합적인 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 건물 노후화 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

진월동은 남구의 주요 주거 지역으로, 교육, 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

초등학교 등 교육 시설이 밀집해 있어 가족 단위 실수요자에게 인기가 높으며, 주변 녹지 공간 확보로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

제석산 터널 개통 예정 등 지역 개발 계획은 교통 편의성을 증대시키고 봉선동과의 접근성을 향상시켜 향후 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

8.4. 합리적인 감정가

현재 감정가는 333,000,000원으로, 주변 시세 및 향후 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치를 평가해 볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 이를 위해 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 333,000,000원

* 주변 아파트 실거래가 및 최근 거래 동향

* 건물 노후화에 따른 예상 수리비 및 관리비

* 명도 관련 예상 비용 (이사비, 협상 비용 등)

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용

* 경매 시장 참여자들의 경쟁 정도

9.2. 입찰가 결정

위 요소들을 종합적으로 분석하여 입찰 참여 전에 반드시 현장 방문 및 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 수익률을 면밀히 검토한 후 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.