나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34752 [1] 광주광역시 서구 양동 5-271 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 양동 소재 ‘양동시장’내에 위치하며, 주위는 점포, 단독주택 등이 소재하는 시장지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철역, 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

북동측과 남서측으로 소폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 강판지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 미상) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 페인트, 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 섀시창호 마감임.

이용상태

상업용으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 주택, 시멘트기와지붕이나 현황 상업용, 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 지적측량 필요
- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공부상 주택, 시멘트기와지붕이나 현황은 상업용, 강판지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34752 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 양동 5-271

* 용도: 단독주택 (현황: 상업용)

* 감정가: 63,261,500원

* 토지면적: 33.10㎡ (약 10.01평)

* 건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

* 건물 제시외면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

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1.2. 경매 기본정보

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* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상록수제일차유동화전문

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 특이사항 및 주의사항

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* 유동화 물건

* 제시외 건물 존재 (지적측량 필요)

* 공부상 주택/시멘트기와지붕이나 현황 상업용/강판지붕으로 이용 중

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 광주광역시 서구 양동 소재 ‘양동시장’내에 위치합니다.

* 주위는 점포, 단독주택 등이 소재하는 시장지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

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* 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 지하철역 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.3. 인접 도로상태

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* 북동측과 남서측으로 소폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

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2.4. 토지이용계획 및 제한상태

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* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

* 중점경관관리구역(2023-07-20)

* 전통상업보존구역(유통산업발전법)

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (설순종, 1987-04-21)

* 소유권 이전 (설현숙, 2025-01-17)

* 강제경매 (상록수제일차유동화전문, 2025-12-31) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (설장수, 2026-01-16) (증여)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 순서와 권리사항을 가집니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 명도 협의 시 주의가 필요합니다.

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3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

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* 말소기준권리: 2025년 12월 31일 접수된 상록수제일차유동화전문 채권자의 강제경매(갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (지상권 개요: 비고 - 로 되어 있어 해당 권리가 없는 것으로 판단됩니다.)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시장 및 상업지 분석

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* 본건은 양동시장 내에 위치하며, 상업지역에 속해 있어 점포 등 상업용으로 활용 가치가 높습니다.

* 주변에 점포 및 단독주택이 혼재되어 있어 시장의 활기를 느낄 수 있는 지역입니다.

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4.2. 시세 분석

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4.2. 1. 최근 매매 사례

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* '소연빌' (2014년식, 다세대, 약 29.5㎡~29.77㎡, 3-4층) 2024년 11월 8일, 5,000만원 거래.

* '신화빌A' (2005년식, 다세대, 약 21.03㎡, 5층) 2025년 6월 30일, 1,900만원 거래.

* 본건은 단독주택이나 현황 상업용으로 이용 중이며, 감정가는 63,261,500원입니다. 주변 다세대 주택의 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 인근 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 상업지역 내 위치, 토지 면적, 제시외 건물 등을 종합적으로 고려한 감정가로 판단됩니다.

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4.2. 2. 최근 전월세 사례

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* 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 사례와 유사한 내용을 포함하고 있어, 전월세 시세 분석을 위한 신뢰성 있는 자료로 활용하기 어렵습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 양동시장 내 위치하여 전통시장 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 상업지역으로서 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

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5.2. 주거 환경

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* 점포와 주택이 혼재된 시장지대이므로, 조용하고 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 상업 활동이 활발한 지역의 특성을 가집니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 리스크

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* 제시외 건물: 별도 면적(11.31㎡)이 존재하나, 지적측량이 이루어지지 않아 정확한 현황 파악 및 향후 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상과 현황 불일치: 등기부상 주택 및 시멘트기와지붕이나, 실제 상업용 건물 및 강판지붕으로 이용 중이므로, 추후 건축물대장 시정 등 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

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6.2. 시장 리스크

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* 시장 지역의 특성상 상권 변화나 침체 가능성에 따른 자산 가치 변동 위험이 있을 수 있습니다.

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6.3. 기타 리스크

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* 임대 관계 미상: 명확한 임차인 현황 파악이 어렵기 때문에, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본건은 광주광역시 서구 양동시장에 위치한 단독주택으로, 상업지역에 속해 있어 활용도가 높은 물건입니다. 현황이 공부와 상이하고 제시외 건물이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다. 유동화 물건으로 권리상의 큰 문제는 없어 보이나, 임대 관계 미상 등의 이슈는 주의해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 양동시장이라는 특정 상권의 중심부에 위치하여 잠재적 수요가 있습니다.

* 단독주택이나 상업용 건물로의 전환 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황과 공부의 차이를 명확히 파악하고 법규에 맞게 활용 시, 투자 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 63,261,500원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례는 1,900만원에서 5,000만원 수준으로, 본건 감정가와는 차이가 있습니다. 이는 본건이 단독주택이며 상업지역 내 핵심 입지라는 점, 그리고 제시외 건물 존재 등 추가적인 가치 요소 또는 리스크 요인이 반영된 결과로 추정됩니다.

제시외 건물 및 공부와의 차이 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이상으로 무리하게 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 다만, 상업지역 내 위치는 긍정적인 요소입니다.

주변 시세, 감정가, 그리고 현황과 공부의 차이 및 제시외 건물이라는 리스크를 종합적으로 고려하여, 55,000,000원 ~ 63,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.