나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34699 [1] 전라남도 장성군 삼계면 죽림리 산13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 임야는 장성군 삼계면 죽림리에 소재한 죽림제(저수지) 북측 약 1.5km지점 노령산맥내의 전라북도와의 경계선(구황산기슭)에 위치하며, 주위환경은 산림지대내의 고산지대임.

교통상황

남측 약 2.0km에서 지방도로와 접할 수 있으므로 불편함.

형태 및 이용상태

부정형 급경사이며 자연림 및 항공사진상 극히 일부 골짜기 부분이 조림추정되나 사건외 토지와의 경계선 부근이므로 확실하지 않음.

인접 도로상태

고산지대로 진출입이 불가능한 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 분묘 및 조림 등 인위적 물건 등의 소재여부는 고산지대로서 도로가 없고 수목이 무성하며 임야의 특성상 인접지와 경계선 등이 불분명하여 조사가 불가능함. 2) 남측 약 1.5km에 소재한 죽림저수지 제방에서 정상측 일부 사진 촬영이 가능함.

물건 비고

- 맹지임
- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34699 (1)

물건 종류: 임야 (토지 지분)

감정가: 15,764,510원

토지면적: 158,876.00㎡ (약 48,063.65평)

토지 지분 면적: 12,408.2156㎡ (약 3,753.34평)

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 주변 환경

소재지: 전라남도 장성군 삼계면 죽림리 산13

주위 환경: 장성군 삼계면 죽림리에 위치하며, 죽림제(저수지) 북측 약 1.5km 지점 노령산맥 내 전라북도와의 경계선(구황산 기슭)에 자리 잡고 있는 산림지대 내 고산지대입니다.

1.3. 교통 및 접근성

진출입 도로: 남측 약 2.0km 지점에서 지방도로와 접할 수 있으나, 고산지대로 진출입이 불가능한 맹지입니다.

대중교통: 삼계면 내에는 상무아파트시외버스정류장, 사창시외버스정류장이 있습니다. 삼계면사무소(삼계중학교) 인근 버스 정류소의 시내버스 도착 정보가 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 농림지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역

1.5. 이용현황 및 상태

형태 및 이용상태: 부정형 급경사이며, 자연림으로 추정됩니다. 일부 골짜기 부분이 조림 추정되나, 사건 외 토지와의 경계선 부근이라 확실하지 않습니다.

인접 도로상태: 고산지대로 진출입이 불가능한 맹지입니다.

제시외 물건: 없음

공부와의 차이: 없음

1.6. 기타 참고사항

분묘 및 조림 등 인위적 물건의 소재 여부는 고산지대로서 도로가 없고 수목이 무성하며 임야의 특성상 인접지와 경계선 등이 불분명하여 조사가 불가능합니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

등기부채권 총액: 56,877,727원

말소기준권리: 국민은행 가압류 (접수일자: 2020-08-11)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요: 비고: - 맹지임'으로 기재되어 있으나, 일반적으로 강제경매는 말소기준권리 이후의 권리가 소멸됩니다. 다만, 분묘기지권 등 특수 권리에 대한 확인이 필요합니다.

2.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

2.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자 우선매수권이 있으며, 1회로 제한됩니다.

* 분묘기지권: 분묘의 존재 가능성이 있으며, 이에 따른 권리가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 차량 등 일반적인 진출입이 불가능한 맹지이므로, 접근성 확보가 필수적입니다.

* 특별매각조건: 공유자 우선매수권 1회 제한 조건이 있습니다.

3. 입지조건 및 주변 개발 계획

3.1. 주변 환경

삼계면은 전라남도 장성군의 서쪽에 위치하며, 농림지역으로 지정된 산림이 많은 지역입니다. 본 물건지 인근에는 죽림제(저수지)가 있으며, 수양저수지 주변으로 상무평화공원 공공야영장이 조성되어 있어 자연 친화적인 레저 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 장성군은 장성문화예술회관, 장성군립중앙도서관, 홍길동체육관, 수영장 등 다양한 문화 및 체육 시설을 갖추고 있습니다.

3.2. 개발 계획

장성군은 스마트 농업 육성지구 조성 사업을 추진 중이며, 삼계면 일원에도 임대형 스마트팜 및 스마트팜 융복합단지 조성이 계획되어 있습니다. 또한, 삼계면에는 청소년 문화의 집 건립이 추진되어 2026년 준공될 예정이며, 상무평화공원에는 사계절 복합놀이시설 조성이 계획되어 있습니다. 이 외에도 국립아열대작물실증센터 착공, 데이터센터 구축 등 지역 발전 사업들이 추진되고 있어, 장성군 전체적으로 미래 성장을 위한 기반을 다지고 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 산림지대 내 고산지대에 위치하여 일반적인 상업 시설과의 접근성이 매우 낮습니다. 주변 지역은 주로 농업 및 임업 위주의 활동이 이루어지는 농촌 지역으로, 단독 상점이나 소규모 편의시설이 있을 수 있으나 활발한 상권 형성은 어렵습니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 삼계면 내에는 사창초등학교, 삼계중학교, 삼계부사관고등학교 등이 소재하고 있습니다.

주요 편의시설: 장성군립중앙도서관, 장성문화예술회관 등 군 단위의 공공시설은 장성읍 소재하며, 삼계면에서는 지역 내 소규모 편의시설 및 자연휴양 시설(캠핑장 등)을 이용할 수 있습니다.

5. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 본 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 임야의 특성상 산림 훼손이나 무단 적치물 등의 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 진입 불가로 인한 토지 이용 및 활용의 심각한 제약이 있습니다.

* 지분 매각: 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 공유물 분할이나 매수 협상이 원활하지 않을 경우 활용에 어려움이 예상됩니다.

* 분묘기지권: 토지 내 분묘 존재 가능성이 있어, 추후 분묘 이장 등에 대한 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* 지리적 제약: 급경사의 고산지대에 위치하여 개발 및 활용에 많은 제약이 따르며, 접근성이 매우 낮습니다.

* 조사 불가 사항: 수목이 무성하고 경계가 불분명하여 분묘, 조림 등 인위적 물건의 정확한 파악이 어려워 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군 삼계면의 고산지대에 위치한 임야 지분으로, 감정가는 약 1,576만원입니다. 소유권 이전 및 지분 거래 이력이 있으나, 최근 가압류 및 강제경매가 다수 설정되어 있으며, 채권 총액은 약 5,687만원입니다. 가장 큰 특징은 차량 진입이 불가능한 맹지이며, 전체 토지가 아닌 지분만 매각된다는 점입니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 주변 지역은 농림지역으로 산림이 주를 이루며, 장성군 차원에서 스마트 농업, 문화 시설 확충 등 개발 사업이 추진되고 있으나, 본 물건 자체의 지리적, 법적 제약으로 인해 직접적인 수혜를 받기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 장성군 지역 개발 잠재력: 장성군은 스마트 농업, 데이터 센터 유치 등 미래 산업 기반을 구축하고 있어 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가된 임야 지분: 맹지 및 지분 매각이라는 명확한 리스크에도 불구하고, 낮은 감정가로 인해 향후 접근성 개선이나 공유자 지분 확보 등의 기회가 발생할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 자연 친화적 활용 가능성: 지리적 특성상 자연 휴양림, 조림 사업 등 자연 친화적인 개발이나 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며, 지분 매각이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 분묘기지권 등의 잠재적 문제도 존재합니다. 입찰 희망자는 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 향후 토지 활용 가능성, 맹지 해소 방안(인접 토지 매입 등), 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 감정가 15,764,510원 대비 제시된 위험 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.