나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34761 [1] 광주광역시 광산구 송정동 593 모아임대아파트 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 근거리에 기차역이 위치하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건 내 제13층 제1308호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지마감 창호 : PVC새시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 가스설비, 공시청설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 평지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 왕복 4차로, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접하고 있으며, 주출입구는 남동측 도로변에 위치하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),4) : 제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법), 기호 2),3),5) : 제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합), 가축사육제한구역(2024 -11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용 비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해 보상에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본 아파트의 소재지번은 "593,594,595,595-2,595-3,450,451,70-1, 606,607,1131-11,1151-2"이나, 집합건축물대장상 "593,606,607,1131-44,1151-5"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : -.

물건 비고

- 주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환청구권을 청구하지 않는다”라는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34761 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 593 모아임대아파트 103동 13층1308호

용도: 아파트

감정가: 137,000,000원

토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.01평)

토지지분: 32.949㎡

건물지분: 59.52㎡

1.3. 특이사항

주택임차권자 한국토지주택공사 및 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대차 관계 존속 주장이나 잔존 임대차보증금 반환 청구를 하지 않는다는 조건부 임대인의 지위 승계에 대한 이의제기 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 광주 도시철도 1호선 송정공원역 또는 공항역과 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. KTX/SRT 광주송정역도 근거리에 위치하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

2.3. 도로 상황

단지 북서측으로 왕복 4차로, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접하고 있으며, 주 출입구는 남동측 도로변에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (채권자: 전우진, 채권금액: 800,000,000원, 접수일자: 2023-01-03) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을7 근저당권 외, 을8 주택임차권 (채권자: 한국토지주택공사, 금액: 100,000,000원), 갑7 압류 (채권자: 서광주세무서장), 갑8 압류 (채권자: 안성시), 갑9 압류 (채권자: 남구(광주광역시)), 갑10 강제경매 (채권자: 서울보증보험) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-03

* 확정일자: 2019-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 시 말소동의서가 제출되었으며, 대항력이 없습니다. 또한, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 임차인 및 승계인은 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대차 관계 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않는다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인의 권리는 매각으로 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재한 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 1913 송정역시장 등 전통시장 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

송정동 지역은 KTX/SRT 광주송정역과 인접하여 교통의 요지이며, 광주공항과도 가까워 물류 및 교통 인프라가 발달한 지역입니다. 다수의 도시개발사업이 진행 또는 계획되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 관련 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 인근에 대형마트, 병원 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건 동측 인근에 송정중학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근에 종합병원 등 대형 의료시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 주택임차권: 한국토지주택공사의 임차권은 말소동의서 제출 및 매수인에게 임대차 관계 존속 주장 및 잔존 임대차보증금 반환 청구를 하지 않는다는 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 모든 배당이 완료되고 명확한 처리가 되었는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 서류 상 차이

등기사항전부증명서 상 소재지번과 집합건축물대장 상 소재지번이 상이하여, 실제 현황 확인 및 공부 정리가 필요합니다.

6.3. 법규 제한 사항

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 전통상업보존구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이는 토지 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

* 군사시설 인접: 광주공항 및 군용비행장 인근에 위치하여 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당합니다. 이로 인해 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 건물 노후화: 해당 아파트의 정확한 준공 연도 정보는 직접적으로 제시되지 않았으나, 관련 정보를 종합해 볼 때 1997년경으로 추정되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 송정동 주변 개발 과정에서 잠재적으로 발생할 수 있는 시설에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, KTX/SRT 광주송정역 및 광주공항과 인접하여 교통이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 여건도 양호합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 등기부등본과 건축물대장 상 지번이 상이하고, 비행안전구역 등 법규 제한 사항이 존재하는 점은 매수인이 유의해야 할 부분입니다. 또한, 건물 노후화에 따른 관리비 증가 및 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주송정역세권: KTX/SRT 광주송정역 이용이 편리하여 교통 요지로서의 가치가 높습니다.

* 교통 인프라: 광주 도시철도 1호선 이용이 용이하고, 광주공항 및 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 송정동 일대의 도시 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 137,000,000원을 기준으로, 본건의 권리 관계, 물건 상태, 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 매수인에게 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 실제 낙찰가격을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.