나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10006 [1] 경상남도 고성군 고성읍 교사리 OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 교사리 소재 '고성중학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 체육시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 33번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,5)는 인접필지는 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중입니다. 본건 기호(3,8)은 인접필지는 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중입니다. 본건 기호(6,7)은 인접필지는 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 도로입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,5) 및 (3,8),(6,7) 남서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3): 생산녹지지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(5,8): 생산녹지지역,가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한 법률>,상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(6): 생산녹지지역 , 기타체육시설(2024-02-20) , 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(7): 생산녹지지역 , 기타체육시설(2024-02-20) , 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(2-1) 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 판넬 및 폴리카보네이트지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2021.08.04 / 증축일: 2022.08.04) 외 벽: 스타코 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다. 본건 건물(2-2) 컨테이너조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2022.08.04) 벽 체: 강판 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다. 본건 건물(4) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2021.08.02) 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
[목록 1] 위 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각 제외. 제시외 건물(감정서상 ㄱ)을 위한 법정지상권 성립여지 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 ㄱ)로 인하여 영향받는 가격임.
[목록 2] 건물 옥상 소재 제시외 구축물(감정서상 ㄹ, 태양광발전설비) 매각 제외.
[목록 3] 위 지상 소재 이설 가능한 제시외 건물(감정서상 ㄴ, ㄷ)매각 제외.
[목록 6,7] 현황 '도로'임.
[목록 1,3,5,8] 위 지상 소재 자생하는 입목, 조경석, 조경수 등은 토지가격에 포함 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10006 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 교사리 442

용도: 근린시설

감정가: 1,586,464,360원

토지면적: 2793.00㎡ (약 845.2평)

건물면적: 450.00㎡ (약 136.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건물 구성:

- 건물 (2-1): 철근콘크리트조 및 경량철골조, 2층, 사용승인일 2021.08.04 (증축 2022.08.04), 제1종근린생활시설 (휴게음식점)

- 건물 (2-2): 컨테이너조, 단층, 사용승인일 2022.08.04

- 건물 (4): 경량철골조, 단층, 사용승인일 2021.08.02, 제2종근린생활시설 (일반음식점)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 교사리 소재 '고성중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변에는 체육시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 33번 국도가 지나고 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 기타 체육시설 및 준보전산지에도 해당됩니다.

1.2. 권리분석

경매 종류 및 채권자

본건은 채권자 최OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 08일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 1,680,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을13 근저당권, 갑6 강제경매, 갑7 임의경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리

일부 제시외 건물(감정서상 ㄱ)을 위한 법정지상권 성립 여지가 불분명하여, 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

임차인 현황

* 윤상준: 보증금 20,000,000원(증액 후 30,000,000원), 차임 2,500,000원(증액 후 2,650,000원), 전입/사업일자 2022.04.13, 확정일자 2026.02.11, 배당신고일자 2026.02.11. 대항력 있음.

* 이지홍: 보증금 10,000,000원, 차임 5,500,000원, 전입/사업일자 2023.06.30, 확정일자 없음, 배당신고일자 2026.03.09. 대항력 없음.

인수되는 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 윤상준이 존재하므로 배당 현황에 따른 보증금 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

기타 권리사항

본건은 유동화물건 및 중복사건으로, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 '고성중학교' 인근에 위치하며, 지역 내에서 제1종 및 제2종 근린생활시설로 운영 중인 건물들입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

토지 이용 현황

본건 토지는 현황 상업용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설

인근에 학교(고성중학교)가 위치해 있으며, 지역 내 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

교통 접근성

33번 국도와 인접하여 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

혐오시설 정보

제공된 정보로는 주변 혐오시설에 대한 정보가 없습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 추가 확인이 필요하나, 본 보고서 작성 시 해당 정보는 포함되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외된 제시외 건물(감정서상 ㄱ)에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

대항력 있는 임차인

임차인 윤상준은 대항력을 보유하고 있어, 매각 이후에도 임차권이 존속될 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임 지급 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

특수 물건 정보

본건은 유동화 물건 및 중복 사건으로, 경매 절차 진행이나 권리 해석에 있어 일반적인 물건보다 복잡성이 높을 수 있습니다.

매각 제외 물건

제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 및 옥상 구축물(ㄹ, 태양광발전설비)은 매각에서 제외됩니다. 이는 물건의 전체 가치와 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상

건물에 대한 임대 관계가 불명확하여, 즉시 임대 수익을 기대하는 경우 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 고성읍에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물들이 포함되어 있으며, 주요 도로와 인접하여 교통이 편리한 편입니다.

그러나 유동화 물건, 중복 사건, 그리고 법정지상권 성립 여지 불분명 및 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 복합적인 권리 관계와 특이사항을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 활발한 상업 활동이 가능한 근린생활시설 용도.

* 2021년~2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이 포함.

* 주요 간선도로(33번 국도) 인접으로 접근성 우수.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 일괄 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 경매 낙찰가율, 잠재적 리스크(법정지상권, 임차인 등) 및 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 시장 조사 및 법률 자문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.