나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23339 [1] 부산광역시 연제구 거제동 1475 쌍용아파트 102동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '남문초등학교' 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 양호함.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '사직야구장' 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 사직역이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 801호로서, (사용승인일:2001.07.07) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 23층 건물(102동) 내 16층 1602호로서, (사용승인일:2002.06.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 1475 :준주거지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 48m)<건축법>.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 1475 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23339 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO (이에이에스제십사차유동화전문유한회사)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 1475 쌍용아파트 102동 16층 1602호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 경사슬래브지붕 (102동 표제부)

* 사용승인일: 2002년 6월 1일 (102동 표제부)

* 총층수: 23층 (102동 표제부)

* 해당층: 16층

* 세대수: 502세대 (총괄표제부)

* 주차대수: 총 572대 (총괄표제부)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 760,000,000원

* 토지면적: 36.85㎡ (약 11.15평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평) (2026년 6월 19일 거래 사례와 일치하는 면적)

* 아파트 정보상 전용면적은 41256.6㎡로 기재되어 있으나, 이는 전체 단지 면적으로 해석되며, 본건 호실의 전용면적은 84.97㎡로 보는 것이 타당함. 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않음.

1.4. 특이사항

* 유동화물건 (Securitized property)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '남문초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 양호함. (감정평가서 요약)

2.2. 교통 환경

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역이 소재하여 대중교통 상황 양호함. (감정평가서 요약)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본건 토지는 준주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 다양한 도로(광로, 중로, 소로)에 접하고 있음. (감정평가서 요약)

* 최고높이 제한지역(48m) 및 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있음. (감정평가서 요약)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014년 3월 5일 우리은행 근저당 (을6)

* 등기부채권 총액: 1,144,500,000원

* 임의경매개시결정: 2026년 1월 5일 이에이에스제십사차유동화전문유한회사 (채권액: 414,365,827원)

* 등기부상 권리들은 대부분 경매를 통해 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수할 임차인이 없음)

* 임차인 정보: 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았음.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있음. 해당 권리의 존재 여부 및 권리 내용 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (감정평가서 요약)

4.2. 아파트 단지 규모 및 연식

* 쌍용아파트 단지는 총 502세대로 구성된 대단지이며, 2002년식으로 현재 24년차 아파트임. (총괄표제부, 표제부)

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 구비되어 있음. (아파트 정보)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 남문초등학교가 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호할 것으로 판단됨. (감정평가서 요약, 토지이용계획)

5.2. 편의 및 복지 시설

* 종합운동장역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 접근성이 양호함. (교통 환경)

* 아파트 단지 내 다양한 복리시설이 마련되어 있음. (아파트 정보)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

* 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못하였음. (감정평가서 요약)

* 내부 상태, 수리 필요 여부, 불법 건축물 여부 등은 입찰 전 현장 확인이 반드시 필요함.

6.2. 지상권 존재 가능성

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 수 있는 리스크가 존재함.

6.3. 혐오시설 유무

* 본건 소재지 주변의 지도 검색 결과, 직접적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 거제동의 쌍용아파트 102동 16층 1602호로, 기본적인 입지, 교통, 생활 편의성이 양호한 편임.

* 2002년식 아파트로 연식이 있으나 대단지라는 점에서 관리 상태는 보통 이상일 것으로 예상됨.

* 권리분석상 말소되는 권리가 대부분으로 보이나, '지상권'은 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 정확한 조사가 필수적임.

* 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성, 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성 등을 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 부산 연제구의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 도시철도 3호선 종합운동장역 역세권으로 교통 편리.

* 인근 남문초등학교 등 교육 시설 접근성 우수.

* 지상권 등 권리관계를 명확히 파악하고 인수 여부를 확인하여 시세보다 저렴하게 매수할 기회를 노릴 수 있음.

* 유동화 물건 특성상 일반 경매보다 낮은 경쟁률을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 760,000,000원

* 최근 실거래가 (84.97㎡, 16층): 2026년 6월 19일, 747,000,000원 (7억 4천7백만원)

* 최근 실거래가(84.97㎡)는 감정가(7억 6천만원)보다 약간 낮은 수준임. 이는 시세 대비 합리적인 감정가로 판단되나, 미확인 내부 상태 및 지상권 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 이러한 점들을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 730,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.