나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10000 [1] 경상남도 밀양시 상남면 예림리 942-111 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘벗감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 '밀양경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 3층 302호로서, 외 벽: 석재타일 붙임 및 스톤코트 마감. 내 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창 호: 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 자체지반 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경10000 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대봉천신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 예림리 942-111 비동 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호

건물 외벽: 석재타일 붙임 및 스톤코트 마감

건물 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 56.22㎡ (약 17.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 66.36㎡ (약 20.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 총괄표제부 기준 토지 면적: 889㎡

건축물대장상 표제부 기준 건물 연면적: 657.04㎡

건축물대장상 총괄표제부 기준 건물 연면적: 1295.3㎡

1.4. 매각 조건

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

주택 건물 준공 연도: 2012년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 '밀양경찰서' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(박찬석, 허대섭, 이윤호)와 함께 근저당(대봉천신용협동조합, 108,000,000원) 및 임의경매 개시 결정(대봉천신용협동조합, 87,043,932원)이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 3월 24일 접수된 대봉천신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 장명희

보증금: 65,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2021년 4월 12일

배당신고일자: 2026년 3월 5일

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금을 회수하게 되며 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 보증금액이 소액이라도 배당이 완결되지 않을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간 소요 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건은 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 밀양경찰서가 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 주택가 주변으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에는 혐오시설이나 위험 시설이 파악되지 않았습니다.

4.3. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 하나로라이프하우스 (2012년식, 59.57㎡, 2층): 2026년 2월 90,000,000원에 매매되었습니다.

* 예림명가 (2012년식, 79.38㎡, 3층): 2026년 6월 119,000,000원에 매매되었습니다.

* 서극그린빌라 (2012년식, 64.89㎡, 2층): 2026년 7월 86,000,000원에 매매되었습니다.

본건의 건물 면적은 66.36㎡로, 최근 거래된 64.89㎡ (86,000,000원) 및 59.57㎡ (90,000,000원) 물건들과 유사한 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 명도 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 시세 대비 가격 리스크

본건의 감정가는 163,000,000원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 8,600,000원에서 9,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 주거지 내에 자리하고 있어 입지 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 내부 상태는 이용 중인 다세대주택으로서 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 특별히 복잡한 권리관계는 없으나, 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

가장 중요한 점은 현재 감정가 163,000,000원이 최근 실거래가 대비 높다는 점입니다. 따라서 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 투자의 핵심이 될 것입니다.

7. 투자 포인트

* 2012년식 신축급 다세대주택으로 내부 상태 양호 예상

* 주택가 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능

* 최근 매매 시세와 비교하여 저가 매수의 기회 포착 가능

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 바탕으로 본 건의 건물 면적(66.36㎡)을 고려했을 때, 64.89㎡ 물건의 8,600,000원과 59.57㎡ 물건의 9,000,000원 사이의 가격대를 기준으로 시세 수준을 판단할 수 있습니다.

이에 본건의 감정가(163,000,000원) 대비 높은 시세 차이를 고려하여, 무리한 경쟁보다는 시세 하단에서 적정 수준으로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 시세 및 본인의 투자 성향에 맞춰 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.