나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23286 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 694-3 엘 프리메로 17층1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 '전포역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제17층 제1702호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 인조석 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 주효진)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경23286 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 전포동 694-3 엘 프리메로 17층1702호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 건물구조 및 층수

철근콘크리트구조, 지하1층 지상20층 건물 중 제17층 제1702호

1.5. 토지면적

3. 64㎡ (약 1.10평)

1.6. 건물면적

26. 64㎡ (약 8.06평)

1.7. 감정가

155,000,000원

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.10. 채권자

주OOOOOOO

1.11. 공부상 특이사항

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 건물 외관 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제17층 제1702호로서, 현상은 보통 수준입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 인조석 마감 등이며, 창호는 샷시창 등으로 이루어져 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

평가 대상 물건 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12, 기준높이 100m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12, 최고높이 140m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 (주택임차권, 주효진)보다 늦은 2025년 12월 29일 접수된 갑3 (강제경매, 주택도시보증공사) 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 주효진 (채권양도)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 05월 30일

* 확정일자: 2022년 05월 30일

* 배당신고일자: 2024년 06월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 주효진)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 주효진은 HUG(주택도시보증공사)에 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 총 채권액

등기부 채권 총액은 160,000,000원이며, 강제경매 신청 채권액은 173,337,365원입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 주거용 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

4.2. 지역 특성

해당 물건은 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 방화지구로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 '전포역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비, 스프링클러 및 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.4. 주변 환경

'경남공업고등학교' 북측 인근에 위치합니다. 제공된 정보상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.5. 임대 관계

임대관계는 현재 파악되지 않았습니다 (미상).

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

HUG(주택도시보증공사)로부터 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 이는 권리상 큰 이점이지만, 향후 임차인과의 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되는 점은 참고해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

현재 임차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 완료까지 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 입지조건이 우수하며 권리상 매수인이 인수하는 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 특히, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 문제가 완전히 해소된 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상으로 인한 명도 과정에서의 주의가 필요합니다. 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 이용 가능합니다.

* 부산진구 전포동 중심 상업지에 위치하며, 전포역 역세권으로 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 일치하여 시세 반영이 투명하게 이루어졌습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 155,000,000원이며, 제공된 최근 매매 자료에 따르면 유사 면적(26.61㎡ ~ 27.87㎡)의 오피스텔이 2025년 5월 및 11월에 15,500,000원(15,500만원)에 거래되었습니다. 본 물건의 건물면적 26.64㎡는 이와 유사한 수준입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가인 155,000,000원을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 경쟁률 등을 고려하여 약간의 상향 조정이 필요할 수 있습니다.

* 최근 시세: 155,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 제안 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원 (입찰 보증금 10% 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.