나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1665 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1461-1 우성아파트 103동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 동측에 소재하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 교육시설 등 공공시설 등으로 형성된 구획정리지역임.

교통상황

단지내 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 14층건내 3층으로 주요마감은 외벽 : 페인팅 창호 : 샤시 내부 : 벽지 등

이용상태

아파트.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 주차장, 승강기, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고이고 평탄한 다각형지로 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 20미터, 서측 및 남측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(삼신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(현대한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1665 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1461-1 우성아파트 103동 3층 306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

* 토지지분: 40.347㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.99㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 동측에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 교육시설 등 공공시설 등으로 형성된 구획정리지역입니다.

* 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

북측으로 폭 20미터, 서측 및 남측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부요약

말소기준권리는 2020년 1월 10일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을19)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을20), 임의경매 개시결정(갑4), 압류(갑5) 등이 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 259,600,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근으로 근린생활시설, 공원, 교육시설 등 다양한 공공시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 삼산우성

주소: 울산광역시 남구 삼산동 1461-1

사용승인일: 1991년 5월 20일

총 동수/세대수: 5개 동 / 494세대

주차대수: 총 286대 (지상 4대, 지하 18대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 교육시설

삼신초등학교 (단지 동측 인근)

현대한솔유치원 (인근)

노벨유치원 (인근)

이 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구)에 속해 있습니다.

도로 관계로는 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

삼신초등학교, 현대한솔유치원, 노벨유치원 인근으로 교육환경 보호를 위한 상대보호구역에 해당합니다.

* 기타사항

임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

제공된 건축물표제부 전유부 정보상에는 '1306호', '13층'으로 기재되어 있으나, 본건 소재지는 '3층 306호'로 명시되어 있습니다. 이는 실제 현황 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동에 위치한 우성아파트 103동 3층 306호 경매 물건입니다. 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건축물대장 상 층수 및 호수 표기의 차이에 대한 현장 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지조건: 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부한 주거지역에 위치합니다.

* 안정적인 권리분석: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통 환경: 차량 진입 및 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 11층 유닛이 3억 1천만원에, 2026년 6월 9층 유닛이 3억 6천만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 3억 1천만원이며, 3층이라는 점을 감안하면 시세는 3억 1천만원에서 3억 4천만원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가

330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.