나이스옥션 법원경매 창원 2025타경906 [1] 경상남도 김해시 삼계동 610 삼계이안아파트 106동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "김해신명초등학교" 북동측 인근에 위치하는 삼계이안아파트 106동 9층 904호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층건 내 9층 904호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈 위 페인팅등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 주방 및 식당, 거실, 드레스룸, 욕실2, 전실 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 남측으로 왕복4차선의 포장도로, 서측 및 북측으로 소로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2024-05-23)()(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-21)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경906 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 610 삼계이안아파트 106동 9층 904호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000 원

토지면적: 49.34㎡ (약 14.93평)

토지지분: 49.3434㎡ (약 14.93평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9523㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정평가서 요약:

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "김해신명초등학교" 북동측 인근에 위치한 삼계이안아파트 106동 9층 904호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통시됩니다. 차량 접근 가능하며 대중교통 이용 상황 등을 고려 시 교통사정은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층 건물 내 9층 904호로서 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 이용 상태는 아파트(방3, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 욕실2, 전실 등)입니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형에 유사하며 현황 '공동주택부지'로 이용 중입니다. 토지 남측으로 왕복 4차선 도로, 서측 및 북측으로 소로1류와 각각 접합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 도로, 소로1류, 중로2류, 중로3류와 접합(또는 저촉)되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(가야대학교)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 내부확인이 곤란하여 유사 건물을 참고하여 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 삼계이안아파트 106동 9층 904호로, 김해신명초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 비교적 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 왕복 4차선 도로, 서측 및 북측으로 소로1류와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 도로, 소로, 중로와 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(가야대학교)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

* 갑구 3순위: 주식회사원메트로 (신탁등기말소) - 2008.03.14 접수

* 갑구 4순위: 유미정 (소유권이전, 매매) - 2008.03.14 접수

* 갑구 5순위: 이종환 (강제경매) - 2026.01.05 접수. 권리금액 235,000,000원. 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이종환)

* 보증금: 235,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2016.11.08

* 확정일자: 2018.12.18

* 배당신고일자: 2025.12.30

* 대항력: 있음

말소기준권리: 2026.01.05 접수된 이종환의 강제경매 개시결정 등기 (채권액 235,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부가 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 수 있음)

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 김해신명초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 삼계이안

* 주소: 경상남도 김해시 삼계동 610

* 준공연도: 2007년 11월 23일

* 총 세대수: 856세대 (11개동)

* 최고/최저층: 15층 / 2층

* 주차대수: 총 336대 (지하 29대, 지상 3대, 전기차 충전기 26대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

면적 정보 (본건 호실 기준):

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 제공된 JSON 데이터에서 해당 호실의 분양면적을 특정하기는 어려우나, 전용면적 84.95㎡는 일반적으로 30평대 초반의 분양면적에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이종환 씨는 2016년 11월 08일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 235,000,000원에 대해 확정일자를 2018년 12월 18일에 받았습니다. 주의사항으로 명시된 바와 같이, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수하게 될 수 있습니다. 이는 상당한 인수 금액이 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 임차인의 배당 현황 및 실제 인수 금액을 확인해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 273,000,000원이지만, 최근 거래된 유사 면적의 아파트 시세가 229,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가와 실제 시세 간의 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 시세 조정을 거쳐야 할 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 삼계이안아파트 106동 9층 904호로, 준수한 입지 조건과 양호한 주거 환경을 갖춘 아파트입니다. 단지 내 편의시설 및 교통 여건도 비교적 편리한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 잠재적 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금액(235,000,000원)이 채권자(235,000,000원)의 경매 신청 채권액과 동일한 점은 배당 시 임차인이 전액 변제받지 못할 가능성을 높이며, 이는 매수인의 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수될 보증금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 편리한 주거 환경과 기반 시설을 갖추고 있어 실거주 목적으로는 매력적인 물건입니다.

* 안정적인 시세: 김해 지역의 삼계이안아파트는 비교적 안정적인 시세를 형성하고 있으며, 대규모 단지로서의 가치가 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등 요인에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.95㎡)의 거래 사례는 2026년 6월 2일에 14층이 229,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 273,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 235,000,000원이며, 이 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 공식적인 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 낙찰 시점의 배당 상황에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 최근 실거래가 수준인 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액 인수 부담이 없다고 확신할 수 있거나, 적극적인 투자 판단 시에는 감정가 수준인 273,000,000원까지도 고려해 볼 수 있으나, 인수 부담 가능성을 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.

최종적인 예상 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상, 배당표 확정 등 추가적인 정보를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.