나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23282 [1] 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 203동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단지내 상가, 상업용 등으로 형성되어 있는 아파트단지로서 대체적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철1호선 부산대역이 소재하는 바 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층건내 6층 605호로서(사용승인: 2012.06.26) - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 - 창호: 샷시 창호의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서 남동하향 경사지대내 자체지반 평탄하게 조성하여 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망정비 되어 있으며, 주차장시설 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

·일련번호(1): 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2013-02-26), 상대보호구역(2024-07-01), 상대보호구역 (금빛초교), 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 절대보호구역 (2013-02-26), 절대보호구역(2024-07-01), 절대보호구역(금빛초등학교), 절대보호구역(학교환경위생정화구역), 정비구역(장전1주택재개발정비구역), 역사문화환경보존지역(2023-10-11)임. ·일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역 (2013-02-26), 상대보호구역(2024-07-01), 상대보호구역(금빛초교), 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 절대보호구역(학교환경위생정화구역), 정비구역(장전1주택재개발정비구역), 역사문화환경보존지역(2023-10-11)임. ·일련번호(3): 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2013-02-26), 상대보호구역(2024-07-01), 상대보호구역 (금빛초교), 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 절대보호구역(2013-02-26), 절대보호구역(금빛초등학교), 정비구역(장전1주택재개발정비구역), 역사문화 환경보존지역(2023-10-11)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 주영미)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경23282 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 203동 6층605호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

552,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 51.41㎡ (약 15.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 104.17㎡ (약 31.51평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주OOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 상업용 건물 등으로 형성된 아파트 밀집 지역으로 대체적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 부산대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 조종연 (2012-11-23)

* 소유권이전: 이종태 외 1명 (2015-06-30)

* 소유권이전: 양지원 (2018-02-28, 매매)

* 주택임차권: 주영미 (2024-06-13 접수, 말소 예정)

* 가압류: 부산은행 (2023-11-21 접수, 말소 예정)

* 압류: 금정구 (2025-07-16 접수, 말소 예정)

* 압류: 금정구 (2025-07-16 접수, 말소 예정)

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2025-11-17 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-29 접수, 말소 예정)

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단952 (가압류)이며, 상기 기재된 권리 중 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주영미 (채권양도)

* 보증금: 470,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 확정일자: 2021-07-27

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

4.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 8월 11일 자로 제출된 확약서를 통해 임차인 주영미 씨가 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였음이 확인되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 상업용 건물이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 재개발/정비구역 현황

본 물건은 장전1주택재개발정비구역에 포함되어 있어 향후 재개발 사업 진행에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다. 다만, 사업 진행 단계 및 계획에 따라 변동성이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층 건물 내 6층 605호

* 사용승인일: 2012년 6월 26일

* 단지명: 벽산블루밍장전디자인시티2단지 (건축물대장상 명칭)

* 관리사무소 연락처: 051-516-6116

6.2. 면적 정보

* 전용면적 (추정): 약 104.17㎡ (약 31.51평)

* 분양면적 (추정): 약 104.17㎡ (약 31.51평)

* 토지지분: 51.41㎡ (약 15.55평)

7. 잠재적 리스크

* 재개발/정비구역: 재개발 구역으로서 사업 진행 지연 또는 계획 변경 시 투자 기간 및 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인과의 확약서 제출로 인해 권리 승계 문제는 해결되었으나, HUG 인수 조건 변경이라는 특수성이 있었습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 또한, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 재개발구역에 속해 있어 향후 사업 진행 상황에 따른 추가적인 변동 가능성은 고려해야 합니다. 감정가는 5억 5천 2백만원이나, 최근 시장 거래가 및 유사 면적대의 거래 사례를 고려할 때 시세는 그 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 문제가 HUG의 확약서로 완전히 해결되었습니다.

* 장전1주택재개발정비구역 내 위치하여 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 도심 내 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 552,000,000원 대비 최근 시장 거래가 및 시세를 고려할 때, 임차인 인수 부담이 전혀 없고 권리관계가 깨끗한 점을 감안하여 시세의 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 유사 면적대의 거래 사례와 주변 시세를 종합적으로 분석한 결과, 약 600만원/㎡ 내외의 가격 형성이 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 590,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 현재 정보에 기반한 예상이며, 최종 입찰가는 현장 답사, 등기부등본 추가 확인, 권리 변동 사항 등 제반 사정을 면밀히 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.