나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경2458 [1] 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 1186-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 소재 '엄광1소류지' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 나지(택지조성지), 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형 토지로 대체로 평탄하나 남동측 인접지보다 약 0.5~1.8미터 높고 북서측 인접도로보다 약 2미터 낮으며,주거용 건부지로 이용중임. 기호2~5 : 콘크리트로 포장된 현황 도로임. 기호6~8 : 각각 가로장방형의 완경사지로서 남동측 인접지보다 약 2~3미터 높고 북서측 인접지보다 약 2미터 낮으며, 조성된 택지(나지)임. 기호10~14 : 각각 부정형 또는 사다리형 완경사(일부 급경사)지로서 남동측 인접도로보 다 약 3~3.3미터 높고 북서측 인접지보다 약 4~6미터 낮으며, 조성된 택지 (나지)로서 일부는 급경사 법면임.

인접 도로상태

기호1,6~8,10~14 : 약 4.5미터 내외 폭의 콘크리트포장도로와 접함. 기호2~5 : 본건이 포장되어 있는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~8,9~14 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

'토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 기호 4,5는 공부상 지목이 임야이나 현황 도로이며, 기호6~8, 10~14는 공부 상 지목이 임야이나 현황은 조성된 택지(나지)임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호9 : 철근콘크리트구조 슬래브위루핑판넬지붕 단층으로서, 외벽 : 콘크리트문형판넬, 내벽 : 벽지, 타일 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(1-1), 제시외 건물(7-1, 8-1) 및 제시외 물건(1-2, 13-1) 각 포함.
-목록[6~8,10,11,13,14] 택지 조성이 완료된 상태로서 건축신고를 득한 것으로 조사되며, 자세한 내용은 주무관서의 확인을 요함.
-[목록15~17] 지분매각임.
-[목록17] 공부상 '임야'이나 현황 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경2458 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 1186-1

용도: 단독주택

감정가: 1,943,343,900원

토지면적: 7407.00㎡ (약 2240.5 평)

토지 지분면적: 7119.1911㎡ (약 2153.5 평)

건물면적: 104.50㎡ (약 31.6 평)

건물 지분면적: 104.5㎡ (약 31.6 평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀양농업협동조합 (등기부 정보 기준 추정)

건축물 사용승인일: 2022년 6월 24일 (건축물대장 정보)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 밀양시 산외면 엄광리 소재 '엄광1소류지' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 나지(택지조성지), 임야 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 주거 및 농경지 환경을 이루고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 상황입니다.

토지 형태 및 이용:

* 기호1 토지는 사다리형으로 대체로 평탄하나, 남동측 인접지보다 높고 북서측 인접도로보다는 낮은 지형을 보입니다. 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호2~5 토지는 콘크리트로 포장된 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 기호6~8, 10~14 토지는 각각 완경사지의 조성된 택지(나지) 상태이며, 일부는 급경사 법면을 포함하고 있습니다.

인접 도로: 약 4.5미터 내외 폭의 콘크리트 포장도로와 접해 있으며, 본건 토지 일부가 포장된 도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 토지: 2019년 1월 31일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권 (을10).

* 건물: 2024년 9월 4일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권 (을1).

경매 진행 채권자: 밀양농업협동조합이 임의경매를 신청하였습니다.

등기부상 채권 총액 (말소기준 권리 및 경매 신청 채권액 기준): 등기부상 채권 총액은 약 792,000,000원 (근저당) + 1,139,785,335원 (경매개시결정) = 1,931,785,335원으로 확인됩니다. 이는 말소기준 권리 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정임을 시사합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권 개요'가 언급되었으나 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 등기부상 지상권(을11)은 말소 예정입니다.

대항력 있는 임차인:

* 임차인: 박재신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 23일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 보증금이 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 명도에 있어 금전적인 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성에 대비할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택과 넓은 토지 지분으로 구성되어 있으며, 주변은 주택, 임야, 미개발 나지 등이 혼재된 전형적인 농촌 주거지 형태를 띰. 인근에 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 기본적인 생활 편의는 읍내 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 일부 토지가 택지 조성 완료 상태로, 향후 개발 가능성은 있으나, 보전관리지역 등 관련 법규의 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 소재지 인근은 농촌 지역으로, 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 인근 버스 정류장을 통해 읍내 등 주요 생활권으로의 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 산외면 소재 학교 및 인근 지역 학교를 이용할 것으로 보이며, 구체적인 통학 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주요 시설: '엄광1소류지' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 토지의 경우 지분으로 매각되므로, 전체 토지를 소유하는 것이 아니라 해당 지분만을 취득하게 됩니다. 향후 토지 이용 및 관리와 관련하여 다른 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황의 차이: 일부 토지(기호 4,5, 6~8, 10~14)가 공부상 임야이나 현황은 도로 및 조성된 택지(나지)로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 확인이 필요한 부분입니다.

개발 규제: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 밀양시청 등 주무관청 확인이 필수적입니다.

제시외 물건: 제시외 수목, 건물, 물건 등이 일괄 매각에 포함됩니다. 이에 대한 처리를 사전에 검토해야 합니다.

건축 신고: 택지 조성이 완료된 상태에서 건축 신고를 득한 것으로 조사되었으나, 상세 내용은 주무관청 확인이 필요합니다.

부동산 투기 및 불법 성토 의혹: 밀양 지역에서는 농지 불법 성토 문제가 지속적으로 발생하고 있으며, 건설 폐기물 매립 등 환경 문제와 관련된 사례도 보고되고 있습니다. 본건 토지의 경우 일부가 택지 조성된 상태이나, 관련 규제 및 과거 이력 등을 추가적으로 확인하여 잠재적 리스크를 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 산외면의 농촌 지역에 위치한 단독주택과 넓은 토지 지분의 경매 물건입니다. 감정가는 상당히 높게 책정되어 있으나, 토지의 상당 부분이 지분으로 매각되며, 공부상 지목과 현황의 차이, 개발 규제, 제시외 물건 등 여러 요소를 복합적으로 고려해야 합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 권리상 안전성은 확보될 것으로 보이나, 명도 및 토지 이용과 관련된 추가적인 확인 및 준비가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 지분 확보: 7,000㎡ 이상의 넓은 토지 지분을 취득할 수 있어 향후 토지 활용 가치가 높습니다.

비교적 최근 건물 사용승인: 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최근이므로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

택지 조성 토지 포함: 일부 토지가 택지 조성 완료 상태로, 추가 건축이나 개발을 고려할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,943,343,900원입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석을 통한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정은, 해당 JSON 데이터가 제공되지 않아 수행할 수 없습니다. 따라서, 입력된 감정가와 물건의 특성, 그리고 공개된 정보만을 바탕으로 한 분석에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 결정되지만, 본 건은 지분 매각, 현황과 공부상 지목의 차이, 개발 제한, 제시외 물건 존재 등 여러 변수를 고려해야 합니다. 또한, 밀양 지역의 농지 불법 성토와 관련된 사회적 이슈는 해당 지역 부동산의 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 지역 부동산 전문가의 의견, 그리고 본건의 향후 활용 가치에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

현재 보유한 정보로는 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준(약 13억 6천만 원 ~ 15억 5천만 원)을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있는 가치이며, 투자 결정 전 반드시 현장 답사 및 상세한 시세 조사를 병행해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.