나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23296 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 113-2 동하더파크 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 북서측 인근에 소재한 동하더파크로서 부근은 공동주택,오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주거환경 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 부암역이 소재하는 등 제반교통사정 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내 8층 802호로서 외벽 : 화강석판재붙임, 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 새시창호 임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 소화전설비,기계식 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 토지로 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약4-5미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역,상대보호구역,철도보호지구

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 사공봉준)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경23296 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 228,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 113-2 동하더파크 8층 802호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건축일자: 2016년 04월 27일 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 8층

토지 면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

건물 면적: 78.13㎡ (약 23.63평)

토지 지분: 16.164897262488196㎡ (약 4.89평)

건물 지분: 78.13㎡ (약 23.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건물에는 현재 소유권이전(매매) 등기, 신탁등기말소, 주택임차권, 강제경매개시결정 등기 등이 등기부등본상 확인됩니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경23296)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 사공봉준 (채권양도)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-16

확정일자: 2022-07-11

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 말소 예정

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서 내용에 따른 것으로, 임차인 사공봉준 씨는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 부산진구 부암동으로, 서면 지역과 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 인근에 롯데백화점, 롯데시네마 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 부암역을 중심으로 한 역세권 상권이 형성되어 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 시장 동향

부산진구 부암동 일대는 오피스텔 및 공동주택 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 부산의 주요 도심 중 하나로 교통의 요지입니다. 최근 몇 년간 인근 지역의 오피스텔 시세는 완만한 상승세를 보이고 있으며, 특히 역세권에 위치한 신축급 오피스텔의 경우 꾸준한 수요를 유지하고 있습니다. 다만, 동하더파크 자체의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 롯데시네마, 서면 지하상가 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 부전초등학교(도보 약 1분 거리), 서면중학교(도보 약 13분 거리) 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 다만, 고등학교는 다소 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 내용에 따라 매수인에게 추가 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 관련 서류 및 법률 전문가의 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 인상 등 거시경제 환경 변화가 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 소재지인 부산진구 부암동 일대에서 부산도시철도 2호선 부암역 인근 및 본건 동하더파크 주변으로 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 공업단지 이전 논란 등으로 주민 반대 움직임이 있으나, 이는 본건과 직접적인 관련은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 주거용 오피스텔로서의 기능도 양호하며, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(부산도시철도 2호선 부암역) 인접으로 인한 높은 교통 편의성.

* 서면 중심상업지역 인접으로 풍부한 편의시설 및 배후수요 확보.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 확인).

* 합리적인 감정가 대비 시세 경쟁력 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 부담은 0원입니다. 인근 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 2022년경 1억 9천만원 ~ 1억 6천만원 수준의 실거래가 및 최근 2025년 1월 약 1억 6천 5백만원의 시세 흐름을 보이고 있습니다. 현재 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가 228,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 부담이 없음을 감안하여 대략 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.