나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12651 [1] 경상남도 김해시 안동 333-2 대아아파트 102동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 안동 소재"한일여자고등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제3층 제306호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북서측으로 왕복2차선, 남서측으로 왕복4차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-10-31)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12651 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 안동 333-2 대아아파트 102동 3층 306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 122,000,000원

* 건물 면적 (전용): 84.29㎡ (약 25.50평)

* 토지 면적 (대지권): 38.48㎡ (약 11.64평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용 승인일: 1992년 11월 5일

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경상남도 김해시 안동에 소재하며, "한일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 북서측으로는 왕복 2차선, 남서측으로는 왕복 4차선 도로가 인접해 있어 차량 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 본 건의 대지권은 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도시계획 및 제한 사항: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을22, 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자 2019.11.28)이며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 제공 정보상으로는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 박광진(2003.07.31), 김진(2008.05.13), 양철진(2017.03.20) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 담보/압류 채권: 한국주택금융공사(근저당), 주식회사송푸드(근저당), 현대캐피탈(가압류), 주식회사한다시티(가압류) 등이 등기되어 있으며, 임의경매 개시결정(한국주택금융공사)과 함께 말소기준권리 이하 순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 205,480,705원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 관련 주의: 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 잠재적인 리스크가 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라도 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. "한일여자고등학교"가 인접해 있어 교육 환경 역시 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 단지 규모: 해당 아파트 단지(대아아파트)는 총 4개동, 321세대로 구성되어 있습니다.

* 건물 정보: 본 물건은 102동 3층 306호이며, 해당 건물은 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

* 주차 시설: 단지 내 총 213대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 3대, 지하 11대)

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 친환경 시설: 전기차 충전기가 지상에 4대, 지하에 3대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련 리스크: 임차인 정보가 '미상'으로 되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 상태: 1992년 11월에 사용 승인된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 하자 발생 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 현장 확인 제약: 감정평가 시 이해관계자 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 안동에 위치한 대아아파트 102동 3층 306호 경매 물건입니다. 주거 지역으로서 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성 역시 보통 수준입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 상의 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 건물 노후화, 감정평가 시 현장 확인 제약 등의 잠재적 리스크는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적 적합성: 양호한 입지 조건, 교육 환경, 생활 편의시설 접근성 등을 고려할 때 실거주 목적의 투자가치가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 84.29㎡ 면적의 아파트 거래가는 2026년 7월에 11,500만원 및 12,000만원에, 84.81㎡ 면적은 2026년 5월에 12,000만원에 거래되었습니다. 본건의 3층이라는 점을 감안할 때, 8층 및 11층 거래가보다는 다소 낮은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가 비교: 본건의 감정가 122,000,000원은 최근 실거래가 상단과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 시세 분석: 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 11,500만원에서 12,000만원 사이로 판단됩니다. 3층이라는 점과 현장 확인의 제약, 미상 임대차 관계 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정: 임차인 보증금 인수분이 0원임을 감안하여, 최근 실거래가 하단(11,500만원)과 감정가(122,000,000원) 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 110,000,000원 ~ 118,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.