나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10004 [1] 경상남도 김해시 내동 152-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 '김해내동초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 일반노변상업시설주택가로서 , 주거환경은 보통시됨.

교통상황

차량통행이 자유로우며, 대중교통사정 및 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 25미터의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(내동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서, (사용승인일 1989.05.09) 외벽: 몰탈위페인트 및 타일 붙임 마감 등 내벽: 몰탈위페인트 및 벽지도배 마감 등 바닥: 타일 및 페인트, 장판지 마감 등 창호: 샤시창호 마감 등.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어있으며, 유류온수보일러난방설비임.

부합물 및 종물

㉠ 조적조 스레트지붕 단층, (보일러실) 약 3.6㎡ ㉡ 조적조 스레트지붕 단층, (화장실 및 창고) 약 3.9㎡ ㉢ 경량철골조 판넬지붕 단층, (창고) 약 35.6㎡ ㉣ 조적조 스레트지붕 단층, (창고) 약 11.2㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경10004 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 내동 152-5

* 용도: 근린주택

* 감정가: 727,064,160원

* 토지면적: 235.20㎡ (약 71.15평)

* 건물면적: 281.76㎡ (약 85.23평) + 제시외 건물 54.30㎡ (약 16.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 '김해내동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 일반 노변상업시설과 주택가가 혼재된 지역으로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황

차량 통행이 자유로우며, 대중교통 사정 및 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로상태

남동측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 진출입 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(내동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 중점경관관리구역(2024-02-16)으로 지정되어 있음.

* 이용상태

토지는 세장형의 토지로서, 지면은 인접지와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중임. 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 21일 접수된 창원중앙새마을금고의 근저당권(금420,000,000원)임.

* 등기부현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기상 확인되지 않음.

말소기준권리보다 후순위 권리인 을9번 근저당권, 갑8번 임의경매(이경아), 갑9번 가압류(삼성카드), 갑10번 임의경매(창원중앙새마을금고), 갑11번 가압류(신용보증기금), 갑12번 가압류(경남신용보증재단) 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

단, 목록 1. 갑구 순위 1-1번 환매특약등기(1988. 10. 20. 등기)는 매각으로 소멸되지 않으며, 인수해야 할 수 있는 중대한 권리임.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 730,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-03-05

* 확정일자: 2019-03-05

* 배당신고일자: 2026-04-02

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금이 회수될 가능성이 높음. 그러나 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 특이사항과 '임대관계 미상'이라는 점을 고려할 때, 현장에 미확인 임차인이 존재하거나 내부 이용 상황 및 관리 상태가 상이할 수 있으므로, 반드시 현장 재확인 및 추가적인 권리 관계 조사가 필요함.

4. 상권분석

본건은 김해시 내동 초등학교 인근 대로변에 위치하며, 주변은 일반 노변 상업시설과 주택가가 혼재된 지역임. 대로변에 접해 있어 상가로서의 가시성이 좋고, 근린생활시설 및 주택으로 복합적인 활용이 가능함. 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소비 상권으로 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 교육시설

김해내동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 교통

차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준임.

* 편의시설

주변 주택가 및 상업시설 이용에 불편함이 없는 수준으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 주변 환경

일반적인 주택가 및 상업지구의 환경을 갖추고 있으며, 특별한 혐오시설은 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 환매특약등기 인수 가능성

매각으로 소멸되지 않는 1988년 10월 20일자 환매특약등기가 존재하여, 해당 권리 인수 시 소유권 행사나 처분에 제약이 발생할 수 있음.

* 미확인 임차인 및 내부 상태 불확실성

'대항력 있는 임차인 있을 수 있음', '임대관계 미상', '내부확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가' 등의 문구는 추가적인 임차인이 존재하거나, 건물의 내부 상태 및 관리 상태가 예상과 다를 수 있음을 시사하며, 이는 명도 및 수리 비용 발생의 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

* 중복사건

'중복사건' 표기는 본 경매 절차 외에 다른 사건과의 연관성 또는 권리 변동 가능성이 있음을 의미하므로, 관련 내용을 추가적으로 확인해야 함.

* 건물 노후

1989년 사용승인된 건물로 건축된 지 약 37년이 경과하여, 향후 대규모 수선 또는 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동의 대로변에 위치한 근린주택으로, 초등학교와 인접한 교육 환경 및 양호한 교통 접근성이라는 장점을 가지고 있음. 주상복합 용도로 활용 가능하여 투자 가치가 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 환매특약등기와 미확인 임차인 존재 가능성 등 복잡하고 잠재적인 위험 요소를 내포하고 있음. 따라서, 물건의 권리 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 사전 조사 없이는 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우량 입지 조건: 25~30m 대로변에 접한 입지로 높은 가시성과 편리한 접근성을 확보하고 있음.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설과 주택으로 사용 가능하여 임대 수익 다각화 및 안정적인 운영이 기대됨.

* 교육 환경 우수: 김해내동초등학교 인접으로 가족 단위 거주 수요 확보에 유리함.

* 문서상 임차인 보증금 인수 부담 적음: 기재된 임차인(김 )의 보증금은 배당으로 해결될 것으로 예상되어, 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨 (단, 미확인 임차인 존재 시 달라질 수 있음).

9. 예상 입찰가

감정평가액: 727,064,160원

주요 고려사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 환매특약등기는 가장 큰 위험 요소로, 해당 권리의 성격과 유효 기간을 명확히 파악해야 함.

* '대항력 있는 임차인 있을 수 있음' 및 '임대관계 미상' 표기는 추가적인 임차인 존재 및 명도 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성을 시사함.

* 내부 확인 불가로 인한 건물 상태 불확실성도 리스크 요인임.

상기 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요함. 감정가의 70~75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

예상 입찰가 범위: 약 509,000,000원 ~ 545,000,000원.

본 예상 입찰가는 제반 위험 요소들을 고려한 일반적인 기준이며, 환매특약의 구체적인 내용 확인 및 현장 임차인과의 협상 결과 등 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.