나이스옥션 법원경매 창원 2025타경870 [1] 경상남도 창원시 성산구 반지동 57-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 반지동 소재 '반지민원센터' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 가로망이 정비된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 20M 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(보람유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 도시된 바와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 조적조 경사슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽: 석재붙임 및 조적쌓기, 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호: 샷시 창호입니다. 기호 2-1) 조적조 경사슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 석재붙임 등 마감. 창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 지하: 주차장 및 근린생활시설 1층: 다가구주택(2개호) 2층: 다가구주택(2개호) 기호 2-1) 화장실 로 이용 중인 것으로 조사되며, 폐문부재로 인하여 외부관찰, 건축물현황도면, 평가선례 등을 참작하여 평가하였는 바, 경매 진행 및 입찰시 정확한 이용내역 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

기호 2) 제반 급.배수설비 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광발전설비 등이 구비되어 있습니다. 기호 2) 제반 급.배수설비 및 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 도시된 바와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 2,2-1) 건물의 공부상 구조는 조적조 경사슬래브 지붕이나, 현황 조적조 기와지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다. 2)기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 공부상 조적조 경사슬래브지붕이나 현황 조적조 기와지붕이며 옥상 태양광발전설비 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경870 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 반지동 57-17

용도: 단독주택

토지 면적: 266.80㎡ (약 80.78평)

건물 면적: 358.98㎡ (약 108.58평)

건물 제시외 면적: 22.80㎡

1.3. 물건 내역

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 358.98㎡ (전체 건물 면적)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 708,873,760원

주요 매각 포함 사항: 제시외 건물, 옥상 태양광발전설비

특이사항: 공부상 조적조 경사슬래브지붕이나 현황 조적조 기와지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 반지동 소재 '반지민원센터' 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 가로망이 정비된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행 횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

남서측으로 폭 약 20M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역

지구단위계획구역

중로1류 (폭 20m~25m)와 접함

가축사육제한구역 (전부제한)

상대보호구역 (보람유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리)

말소기준권리: 2014-06-13 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

본 경매 개시 결정은 2026-01-05 접수된 동창원농업협동조합의 임의경매 (갑5)에 따른 것입니다.

등기부상 채권 총액은 약 296,120,000원입니다. (근저당 252,000,000원 + 가압류 44,120,000원)

3.2. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 강 : 보증금 80,000,000원, 전입일자 2024-02-21, 확정일자 2024-01-31. (대항력 없음)

* 임차인 박 : 보증금 190,000,000원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-04-11. (대항력 없음)

* 임차인 원 : 보증금 80,000,000원, 전입일자 2020-02-28, 확정일자 2020-02-10. (대항력 없음)

* 임차인 전 : 보증금 190,000,000원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-04-11. (대항력 없음)

* 임차인 한 : 보증금 25,000,000원, 전입일자 2024-03-13, 확정일자 2024-12-16. (대항력 없음)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 '반지민원센터'가 소재하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

4.2. 지역 특성

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

상권은 발달된 편은 아니나, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 보람유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인근에 초등학교 및 중학교가 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 편의 시설

단지 내 또는 근거리에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과의 차이

건축물 공부상 지붕은 조적조 경사슬래브 지붕이나, 현황은 조적조 기와지붕으로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시 외 건물 및 부합물

건물 현황에 제시 외 건물(면적 22.80㎡)이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

옥상 태양광발전설비 또한 매각 포함 사항입니다.

6.3. 주변 혐오 시설

주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오시설이 특별히 보고된 바 없습니다. (정보 출처: 내부 분석 및 검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 안정적인 주거지역에 위치한 단독주택입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험도 없습니다.

다만, 공부상 내용과 현황 건물 지붕의 차이, 제시 외 건물 존재 등은 확인이 필요합니다.

지역 내에서 주거용 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

실거주 및 임대 수익을 동시에 고려할 수 있는 다가구주택 형태입니다.

제시 외 건물 및 태양광 설비 포함으로 추가 가치를 확보할 수 있습니다.

안정적인 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 주변 시세 (유사 단독주택 거래가 6.5억 원 ~ 7.2억 원 수준, 200~250㎡ 대지 면적 기준)를 고려할 때, 본 건의 감정가 708,873,760원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없어, 현재 시세를 반영한 730,000,000원 ~ 780,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 경매 동향, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.