나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13147 [1] 울산광역시 북구 정자동 26 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 정자동 소재 "정자어촌계회관" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 정자항 인근에 형성된 각종 판매시설, 음식점 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 2~3m의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유포석포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 물건(ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. (후첨 "지적개황도"참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 일부 면적(5㎡)은 현황 도로로서 이용상태 등을 감안하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 및 경량 철구조 (철근)콘크리트 및 샌드위치 판넬지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 1968, 증축일자 : 2005.06.08.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 판넬마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 및 일부 타일마감 등, 창호 : PVC 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 근린생활시설임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 물건(ㄱ) ~ (ㄹ)이 소재함. (후첨 "지적개황도"참조)

공부와의 차이

공부상 용도는 단독주택 및 일반음식점이나, 현황 전체 근린생활시설로 이용중임. 본건 건물 일련번호(2-1)는 일반건축물대장 도면상 위치에는 제시외 물건(ㄴ)이 소재하여 현황 멸실된 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 건물은 장기간 영업중단된 상태로 내·외부의 일부분은 관리상태 불량하여 수리가 필요한 부분이 있음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 1 토지 일부 면적(5㎡)은 현황 도로로서 이용상태 등을 감안하여 평가함
3.현장 조사 및 항공사진으로 판단할때 제시외 건물 1-1은 인접토지(정자동 620번지)에 걸쳐 있는 것으로 조사되었으니 입찰시 유의. 정확한 지적경계는 측량을 요함
4.목록 2 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 샌드위치판넬지붕 단층 화장실 2.25㎡는 일반건축물대장 도면 위치에 제시외 건물 2-2가 소재하여 현황 멸실된 것으로 판단되어 감정평가에서 제외함
5.목록 2는 공부상 용도는 '주택 및 일반음식점'이나 현황 전체 '근린생활시설'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13147 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 정자동 26 (신주소: 울산광역시 북구 정자1길 65-1)

* 용도: 근린시설 (공부상: 주택 및 일반음식점, 현황: 근린생활시설)

* 토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

* 건물면적: 110.89㎡ (약 33.54평)

* 감정가: 724,031,820원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산광역시산림조합

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 울산광역시 북구 정자동 소재 "정자어촌계회관" 북측 인근에 위치하며, 정자항 인근에 형성된 각종 판매시설, 음식점 등이 혼재하는 상업지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 2~3m의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(유포석포), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2023년 07월 19일 접수된 울산광역시산림조합 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 상속, 증여, 매매 등 권리변동 사항으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-14

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2

* 주변 환경: 정자항 인근의 상업지역으로, 판매시설 및 음식점 등 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 잠재적 수요: 어촌계 회관 인근이라는 입지적 특성상 지역 주민 및 관광객 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

* 편의시설: (제공된 정보 없음) 정자항 인근 상업지역으로 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: (제공된 정보 없음) 해당 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 제시외 건물 관련:

* 제시외 건물 1-1의 경우, 인접 토지(정자동 620번지)에 걸쳐 있을 가능성이 조사되었으므로, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

* 건물 내 화장실 2.25㎡(약 0.68평)은 일반건축물대장 도면 위치에 제시외 건물 2-2가 소재하여 현황 멸실된 것으로 판단되어 감정평가에서 제외되었습니다.

* 건물 상태: 본 건물은 장기간 영업이 중단된 상태로, 내외부 일부 관리가 불량하여 수리가 필요한 부분이 있습니다.

* 임차인: 대항력 있는 임차인 정 이 존재합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되나, 권리 분석에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 일부: 토지 면적 약 5㎡가 현황 도로로 이용 중입니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '주택 및 일반음식점'이나, 현황은 전체 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

2

* 본 물건은 울산광역시 북구 정자동, 정자항 인근 상업지역에 위치한 근린생활시설입니다.

* 차량 접근성이 좋고 주변 상업 시설이 발달한 이점이 있으나, 건물 노후화 및 일부 제시외 건물과 관련된 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 입찰 전 정확한 지적 경계 확인과 건물 수리 필요성에 대한 면밀한 검토가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 위치: 정자항 인근의 상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 용도: 현재 근린생활시설로 활용 중이며, 주변 상권 활성화 시 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

* 소액 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 100만원으로 매우 소액이므로, 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 724,031,820원

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 건물 상태 및 예상 수리 비용, 향후 예상 임대 수익률 등에 대한 심층적인 분석이 수반되어야 합니다.

* 특히, 제시외 건물 관련 분쟁 소지, 건물 노후도, 임차인 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사와 정보 확인이 필수적입니다.

* 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 신중한 현장 답사와 추가 정보 수집을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.