나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1629 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 636-21 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 "삼남중학교" 남서측 인근에 위치한 [현칭"강남빌라" 제1층 제101호]로서, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층건 내 제1층 제101호로서, - 외벽 : 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

타인소유 토지인 '가천리 636-31번지'를 통하여 북측의 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건(강남빌라)의 경우 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 ‘울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 636-21 외 2필지’상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 실제 '가천리 ‘636-21번지’상에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건은 귀 법원의 "평가명령서" 상의 소유자가 "망 이상태의 상속인 이찬희 외 2명"으로 기재되어 있으나 ‘등기사항전부증명서 - 집합건물’ 상의 소유자는 "이찬희" 단독소유인 것으로 등재되어 있으니 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

본건은 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 ‘울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 636-21 외 2필지’상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 실제 ‘가천리 636-21번지’상에 소재하며, 타인소유인 ‘가천리 636-31 번지’ 토지를 통하여 북측의 포장도로로 진출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1629 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OO

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 636-21 1층 101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 40,000,000원

토지면적: 34.68㎡ (약 10.51평)

토지지분: 34.68㎡ (약 10.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.09㎡ (약 17.27평)

건물지분: 57.09㎡ (약 17.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특이사항

* 본건은 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 ‘울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 636-21 외 2필지’상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 실제 ‘가천리 636-21번지’상에 소재합니다.

* 타인 소유인 ‘가천리 636-31번지’ 토지를 통하여 북측의 포장도로로 진출입이 가능합니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 "삼남중학교" 남서측 인근에 위치한 [현칭 "강남빌라" 제1층 제101호]입니다.

주위는 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

등기부채권 총액: 35,600,005원

말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 하만점 근저당권 (23,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 확인되지 않음)

* 소유권 변동 내역

* 김은혜: 2017-04-13 소유권이전

* 이상태: 2020-06-25 소유권이전

* 이찬희: 2024-12-26 소유권이전 (상속)

* 기타 권리 내역

* 하만점 근저당: 2020-06-25 (23,000,000원) - 말소기준권리

* 서민금융진흥원 가압류: 2024-10-21 (12,600,005원) - 말소

* 하만점 임의경매: 2026-01-02 (23,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시)

1.2. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

주의: 임대관계가 미상이므로, 인수 또는 명도 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.2. 3.소유자 관련 참고사항

본건은 귀 법원의 "평가명령서" 상의 소유자가 "망 이상태의 상속인 이찬희 외 2명"으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 상의 소유자는 "이찬희" 단독소유로 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건축물 용도 및 구조

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층건 내 제1층 제101호

외벽: 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호

1.3. 2.토지 이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 자연녹지지역, 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

1.3. 3.주변 거래 현황

최근 2024년 3월 11일, 동일 건물(강남빌라) 2층 (대지면적 34.07㎡, 전용면적 56.1㎡)이 3,000만원에 매매된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

인근에 "삼남중학교"가 소재하며, 주변은 주거, 공장, 농경지가 혼재되어 있어 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 2.건축물대장 주요 내용

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 636-21번지 (도로명: 강당2길 11)

* 사용승인일: 1993년 3월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층

* 세대수: 8세대

* 대지면적 (등록): 633㎡

* 연면적 (등록): 498.84㎡

* 건축면적 (등록): 125.79㎡ (건폐율 19.87%)

* 용적률 (등록): 78.81%

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.도로접근성

본건은 공부상 타 필지에 걸쳐 있는 것으로 등재되어 있으나 실제는 636-21번지에 소재하며, 타인 소유 토지(636-31번지)를 통해 진입해야 하는 부분이 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3.소유자 정보 불일치

등기부상 소유자와 법원 평가명령상의 소유자 정보가 상이하여, 권리관계 및 명도 과정에서 혼란이 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 4.임대관계 미상

임차인 현황에 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황은 미상이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 다세대주택으로, 인근에 학교가 있고 차량 접근이 가능하나, 주변 환경이 주거, 공장, 농경지가 혼재되어 있어 쾌적성은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 공부상 주소와 실제 소재지의 차이, 그리고 타인 소유 토지를 통한 도로 진입이라는 점입니다. 이는 향후 사용 수익 및 처분에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상의 각종 제한과 소유자 정보의 불일치, 임대관계 미상인 점 등은 권리분석 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

다만, 유사 물건의 최근 실거래가가 3,000만원 수준임을 감안할 때, 감정가 4,000만원 대비 저가 낙찰 가능성도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 동일 건물 매매사례(3,000만원) 대비 감정가(4,000만원)의 메리트.

* 울주군 삼남 지역의 개발 가능성 및 향후 지가 상승 잠재력 (단, 용도지역 제한 고려).

* 1층 물건으로 접근성이 용이한 점 (단, 소음 및 사생활 침해 가능성은 있음).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 40,000,000원이나, 최근 2024년 3월 동일 건물 2층이 30,000,000원에 거래된 점, 1층이라는 점, 그리고 도로 진입 및 용도 제한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 35,000,000원에서 38,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세 권리분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서 상의 예상 입찰가는 38,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.