나이스옥션 법원경매 제천 2026타경1 [1] 충청북도 제천시 중앙로1가 112-1 1층105호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 "제천중앙시장" 북서측 인근에 위치하고 있는 "제천우석요양병원 소재 건물(지상6층~지1층)" 중 제천우석요양병원으로 이용 중인 1층 105호(149.64㎡)외 5개호(2층 201호,3층 301호,4층 401호,5층 501호,6층 601호)이며, 주위는 제천시내 상가지대,제천중앙시장 등으로 형성된 상업지역로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건이 소재한 "제천우석요양병원 소재 건물"까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 교통상황 양호함

건물의 구조

본건이 소재하는 건물은 2013.11.28자로 일반건축물로 사용승인 받았으며,2014.04.25자로 집합건축물로 전환되었으며,2014.09.25자로 다시 일반건축물로 합병되었으며,2016.08.26자 로 6층 일부 증축하였으며,2016.09.07자로 다시 집합건축물로 전환된 건물로서 철근콘크리구 조 철근콘크리트지붕 지상6층/지1층 건내 1층 105호 외 5개호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트,실내 인테리어 등 마감 창 호 : 스텐 및 알루미늄 샷시창호

이용상태

본건은 의료시설(제천우석요양병원)로 이용중임 1)기호1(1층 105호): 의료시설 2)기호2(2층 201호): 의료시설(진료실,수술실,주사실,사무실 등), 3)기호3(3층 301호): 의료시설(입원실 등) 4)기호4(4층 401호): 의료시설(입원실 등) 5)기호5(5층 501호): 의료시설(입원실 등) 6)기호6(6층 601호): 의료시설(병원 구내 식당,주방 등)

설비내역

천정형 시스템 냉난방설비,위생설비,급배수설비,화재탐지설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소하는 토지의 형상은 부정형으로서 지상6층/지1층의 집합건물(1층 구분상 가 5개호,의료시설 1개호, 2층~6층 각층 1개호) 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재하는 토지는 남측으로 왕복2차선 도로,서측으로 소로와 각각 접하고 있어 인접 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,시가지경관지구,소로2류(폭 8m-10m)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(접 함),중로2류(폭 15m~20m)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지구획정리사업지구(완료)(토지구획정리사업법),중점경관관리구역(중심시가지)

공부와의 차이

※본건 기호6(6층 601호)는 구조가 공부상 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕"이나 현황은 "철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2026타경1 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO (등기부상 임의경매 신청인은 김진만)

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

구 주소: 충청북도 제천시 중앙로1가 112-1

신 주소: 충청북도 제천시 풍양로 89 (중앙로1가)

건물 용도: 의료시설 (제천우석요양병원)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상 6층 / 지하 1층

사용승인일: 2013.11.28 (집합건축물 전환 및 합병 이력 있음)

증축 이력: 2016.08.26 (6층 일부 증축)

1.2. 2.토지 정보

토지면적: 45.11㎡ (약 13.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 본건 구분건물이 소재하는 토지는 부정형으로서 집합건물 부지로 이용 중임.

1.2. 3.건물 정보

건물면적: 149.64㎡ (약 45.27평) - 1층 105호

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 이용상태: 본건은 1층 105호 외 5개 호수(총 6개 호수)가 의료시설(제천우석요양병원)로 이용 중임.

구분건물 감정평가 요항표 상 1층 105호는 의료시설로 이용 중.

1.3. 감정가

총 감정가: 700,800,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 "제천중앙시장" 북서측 인근에 위치한 "제천우석요양병원 소재 건물" 중 1층 105호임.

주위는 제천시내 상가지대, 제천중앙시장 등으로 형성된 상업지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 주변 도로

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구

* 접근 도로: 남측 왕복 2차선 도로, 서측 소로 접함. 도로 상태는 보통임.

* 용도지구: 시가지경관지구

* 기타 도시계획: 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)

* 지역·지구 등 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 토지구획정리사업지구(완료), 중점경관관리구역(중심시가지)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을5 (2024.03.07. 근저당권, 울진죽변수산업협동조합, 6,097,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 갑10: 2024.08.02. 소유권이전청구권가등기 (김미연, 매매예약) - 말소 미표시

* 갑10-1: 2025.06.04. 10번 가등기 소유권이전청구권가처분 (주식회사메디인베스트대부) - 말소 미표시

(위 두 권리는 경매로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높습니다.)

* 말소되는 권리:

* 을5: 2024.03.07. 근저당권 (울진죽변수산업협동조합) - 말소기준권리

* 을8: 2024.03.07. 근저당권 (김진만) - 말소

* 을9: 2024.10.23. 근저당권 (신형목) - 말소

* 갑12: 2025.06.04. 가압류 (주식회사메디인베스트대부) - 말소

* 갑15: 2025.07.11. 압류 (제천시) - 말소

* 갑18: 2026.01.06. 임의경매 (김진만) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 갑19: 2026.04.29. 압류 (제천세무서장) - 말소

(말소기준권리보다 선순위인 권리, 해당 경매로 인해 말소되는 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유재형

* 보증금: 0원

* 차임: 25,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 제천시의 중심상업지역인 중앙로1가에 위치하며, 제천중앙시장과 인접해 있어 전통시장 상권의 영향을 받습니다.

주변에는 제천시내 상가들이 밀집해 있으며, 제천원도심상권은 오랜 역사와 현대적인 상점들이 공존하는 복합문화상권으로 발전하고 있습니다.

MZ세대를 위한 공유주방, 카페, 독립서점 등 새로운 공간들이 들어서며 상권에 활력을 더하고 있으며, 제천역 및 터미널과 인접하여 유동인구가 꾸준합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

제천중앙시장은 상가 건물형의 중대형 시장으로 다양한 품목을 취급하며, 5일장도 크게 열려 활기가 넘칩니다.

이 지역은 제천의 중심 상권으로서, 지속적인 도시재생 사업 및 상권 활성화 프로젝트를 통해 지역 경제 활성화와 더불어 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제천중앙시장과 인접하여 식료품, 생활잡화 구매가 용이합니다.

주변에 편의점, 다양한 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

숙박시설로는 렉스, 숲 모텔 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 교육시설

제천 중앙로1가 주변에는 수학학원, 영어학원 등 다양한 학원이 분포하고 있습니다.

또한, 제천대제중학교 등 교육 시설이 위치해 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

5.3. 의료시설

본건 자체가 제천우석요양병원으로 운영 중이며, 반경 1km 이내에 제천서울병원(종합병원), 서울이비인후과의원, 상아치과의원 등이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 갑10 (소유권이전청구권가등기) 및 갑10-1 (소유권이전청구권가처분)이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건축물대장 상 6층 601호의 구조가 공부상 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕"이나 현황은 "철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕"으로 상이한 부분이 있습니다. 이는 추후 하자 보수나 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 중심상업지역에 위치한 의료시설(요양병원)로, 제천중앙시장과 인접하여 상업적 가치가 높습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 의료시설도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 등기부등본상 말소되지 않는 권리(가등기, 가처분)가 존재하여 인수 시 상당한 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토와 예상 인수 비용 산정이 필수적입니다. 또한, 건물 구조 상이 등 공부와의 차이점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제천시 핵심 상업지역에 위치한 의료시설로 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 제천중앙시장 및 제천원도심 상권의 발전 가능성과 함께 꾸준한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 인근 우수한 의료 시설 및 생활 편의시설 접근성은 병원 운영에 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 700,800,000원

인수 보증금: 0원

본건은 말소되지 않는 가등기 및 가처분 권리가 존재하여, 낙찰 시 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 건물 구조상의 차이 등 추가적인 고려 사항이 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수될 권리 및 제반 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 권리관계 상세 분석 및 현장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 인수 권리 비용을 별도 산정하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적인 시장 상황과 감정가를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% 수준을 시작점으로 볼 수 있습니다. (약 595,680,000원)

* 다만, 인수되는 가등기 및 가처분 채권액 규모를 확인하고 이를 제외하거나 추가로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.