나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31039 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제106동 제1층 제104호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~ 25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개 발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경31039 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 1억 50,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

토지지분: 49.2715㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.8332㎡ (약 18.1평)

전용면적: 59.83㎡ (18.1평)

분양면적: 제공된 정보에 해당 물건의 분양면적이 명시되어 있지 않습니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 충주신우희가로 아파트

준공년월: 2018년 01월 15일

총 세대수: 741세대

해당 동 최고층: 17층 (아파트 단지 전체 최고층: 20층)

해당 물건 층수: 1층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계성이 좋아 일반 차량을 이용한 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 상태: 사다리형의 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 단지 내 도로가 외곽 공공도로와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2018-01-17, 채권액: 62,160,000원)

* 인수되는 권리: 주택임차권 (박 씨, 보증금 85,000,000원).

* 말소되는 권리: 소유권보존, 우리은행 근저당, 주택도시보증공사 강제경매.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 30일

* 확정일자: 2020년 03월 25일

* 배당신고일자: 2024년 01월 24일

* 대항력: 있음 (낙찰자가 보증금 85,000,000원을 인수해야 함)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 85,000,000원 인수 부담이 있습니다. 공동담보 물건으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 상권 접근성은 갖추고 있습니다.

* 개발 여건: 기업도시개발구역 내에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 충주중앙탑초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 160대의 주차 공간이 마련되어 있습니다 (지상 4대, 지하 53대, 전기차 충전기 지하 14대 포함).

* 주변 시설: 지도 서비스 등 외부 자료를 통해 주변 혐오시설 유무를 추가 확인하는 것이 좋습니다. (본 보고서에서는 외부 지도 서비스 검색을 수행하지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박 씨의 보증금 85,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용에 포함되므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 물건명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이는 박 씨 외 다른 임차인 존재 가능성 또는 계약 조건에 대한 추가 확인 필요성을 시사할 수 있습니다. (단, 제공된 정보상으로는 박 씨의 권리가 명확하게 파악됩니다.)

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 진행 중인 본건 외 다른 담보물건의 처리 결과가 본 물건에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면에 위치한 신축 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 누릴 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 85,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점은 가장 큰 부담 요인입니다. 본 물건의 감정가는 1억 5천만 원이나, 인수되는 보증금을 포함한 실제 총 취득 비용이 시세 대비 경쟁력을 갖추도록 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 최신 인프라를 갖추고 있습니다.

* 입지: 충주중앙탑초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 도시 내 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 개발 잠재력: 기업도시개발구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세는 2026년 6월~7월 기준으로 약 1억 4천만 원에서 1억 5천만 원 수준입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 8,500만 원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

본 규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

따라서, 시세에서 인수 보증금을 공제한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 시세(1억 4,000만 원) - 인수 보증금(8,500만 원) = 5,500만 원

* 최대 시세(1억 5,000만 원) - 인수 보증금(8,500만 원) = 6,500만 원

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 55,000,000원 ~ 65,000,000원입니다.

참고: 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 '낙찰가 + 인수 보증금'으로 140,000,000원 ~ 150,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 시세 범위와 유사하거나 일부 초과할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사와 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.