나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52084 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-3 신성미소지움1단지아파트 105동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 '송악주민자치복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상 15층 건물 내 제105동 제7층 제705호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등 구조임.

이용상태

아파트 1세대로 이용 중임.(후첨“건물개황도”참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경52084 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-3 신성미소지움1단지아파트 105동 7층705호

용도: 아파트

건물면적(전용면적): 85.00㎡ (약 25.72평)

토지면적(토지 지분): 62.94㎡ (약 19.05평)

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

아파트명: 당진신성미소지움1단지

준공일: 2007년 4월 25일

총 세대수: 499세대

최고층: 15층

해당 층: 7층

구조: 철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕

건물 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

내부 설비: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 '송악주민자치복지센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다 [cite: ]. 또한, 해당 지역은 과거 산업단지 조성과 함께 인구가 유입되어 형성된 '이주단지'의 성격을 가지며, 젊은 인구가 많아 활력이 넘치는 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다 [cite: ]. 당진시외버스터미널에서 출발하는 시외버스가 송악읍 기지시리 정류장을 경유하는 등 기본적인 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다 [cite: ].

2.4. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다 [cite: ]. 인근에는 송악주민자치복지센터가 위치하여 지역 커뮤니티 활동에 참여할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일에 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을11)입니다 [cite: ].

3.2. 소멸 권리

경매 절차를 통해 근저당권, 가압류(신한카드, 인천신용보증재단, 우리카드, 신용보증기금) 및 임의경매 개시결정 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다 [cite: ].

3.3. 미소멸 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다 (공란) [cite: ].

3.4. 임차인 현황

현재 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다 [cite: ].

3.5. 주의사항 (임차인 관련)

임대 관계가 미상인 채무자가 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 비록 인수되는 보증금은 없더라도 명도를 진행함에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 시 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 실거래가 동향

최근(2026년 5월~6월) 동일 단지 내 유사 면적(84.997㎡)의 아파트 실거래가는 3층 132,000,000원, 9층 140,000,000원, 14층 160,000,000원입니다 [cite: ]. 본 건은 7층으로 중간층에 해당하며, 감정가 169,000,000원 대비 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다 [cite: ].

4.2. 단지 정보

신성미소지움1단지는 2007년에 입주한 총 499세대의 아파트 단지입니다. 아파트 동수는 6개 동이며, 총 주차 대수는 537대로 세대당 1대 이상의 주차가 가능합니다 [cite: ].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 보육시설, 노인정, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다 [cite: ]. 또한, '송악주민자치복지센터'가 인근에 있어 행정 및 커뮤니티 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

해당 아파트 단지에 대한 구체적인 배정 초등학교, 중학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차 대수 537대를 확보하고 있어 주차 공간은 여유로운 편입니다 [cite: ].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

제공된 권리분석상 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다 [cite: ].

6.2. 임대차 리스크

임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다. 명도 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

과거 송악읍 지역에서는 산업폐기물 처리 시설(소각장, 하수처리시설) 설치 및 운영과 관련하여 주민 반발 및 환경 문제 제기가 있었던 사례가 있습니다. 비록 본 건 아파트 단지와 직접적인 혐오 시설과의 근접성은 확인되지 않았으나, 송악읍 전체가 국가산업단지 지역으로 지정되어 있어 [cite: ] 장기적인 관점에서 환경적 요인이나 산업 활동으로 인한 소음, 악취 등의 영향을 배제할 수는 없습니다.

6.4. 토지이용계획

본 건은 제2종일반주거지역에 속하나, 국가산업단지 내에 위치하고 있으며 중로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다 [cite: ].

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍의 신성미소지움1단지 내 아파트로, 비교적 잘 갖춰진 주거 환경과 단지 내 편의시설을 누릴 수 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 최근 실거래가 동향을 보면 시장이 활성화되어 있으나, 감정가 대비 최근 고층 매물 가격은 다소 높게 형성되어 있습니다. 임대 관계 미상인 점은 명도 시 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 지역 특성상 산업단지 인접으로 인한 잠재적인 환경적 요인은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 권리관계가 깨끗하여 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설과 주민센터 등이 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 최근 실거래가 데이터가 존재하여 향후 시장 가치 파악 및 거래 시 참고자료로 활용 가능합니다.

* 85㎡(약 25.7평)의 전용면적은 통상 34평형으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 면적대입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 물건의 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 155,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 최근 14층 매물의 최고가(160,000,000원)보다는 다소 낮고, 3층 매물의 최저가(132,000,000원)보다는 높은 중간 수준으로, 7층의 가치를 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 추가로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.