나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504170 [1] 대전광역시 중구 대사동 247-159 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 "대신초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거환경정비구역 내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 곤란하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형으로 자체지반은 인접도로와 평탄한 편이나 주위는 완경사를 이루며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 북서측 및 동측으로 도로에 접하고 있으며, 본건 토지 북측 일부는 도로로 이용 중이고, 본건까지 차량통행은 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-08-01)(보문1구역 주거환경개선사업), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전대신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-08-01)(보문1구역주거환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 토지이용계획확인서 상 지목 "대"이나 본건 토지 북측 일부는 "현황 도로"로 이용 중인 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) : 시멘트블록조 시멘트기와지붕/슬래브지붕 단층건물로서, ·외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 ·내 벽 : 벽지 마감 등 ·창 호 : 알루미늄 및 PVC새시 이중창호 등임.

이용상태

본건 주택, 화장실(현황 보일러실) 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 공부상 시멘트기와지붕 등이나, 현황 "함석지붕"으로 지붕개량 등을 통해 건물을 수선하여 이용 중인 것으로 조사되었으며, 기호(2) "화장실"은 현황 "보일러실"로 사용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임. 2). 본건 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함
- 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 본건 건물 공부상 "시멘트기와지붕"이나 현황상 "함석지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경504170 (1) 대전지방법원 경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504170 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 대사동 247-159

* 용도: 단독주택

* 감정가: 99,119,300원

* 토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

* 토지지분: 8.6128㎡ (약 2.60평)

* 건물면적: 38.53㎡ (약 11.66평)

* 건물지분: 5.93㎡ (약 1.79평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 에OOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함), 지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 제한, 공부상 지붕재와 현황 지붕재 상이.

* 건축물 현황 (요약):

* 주구조: 시멘트블록조

* 지붕: 시멘트기와/슬래브 (현황 함석지붕)

* 사용승인일: 1985년 6월 14일

* 주요 용도: 단독주택 (현황 주택, 화장실(보일러실), 창고 등으로 이용)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 대사동에 위치하며, 대신초등학교 서측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거환경정비구역 내 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 해당 물건까지 차량 접근이 다소 곤란하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 가능한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 자체 지반은 인접 도로와 평탄하나 주위는 완경사를 이룹니다. 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지는 북서측 및 동측으로 도로에 접하고 있으며, 북측 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 그러나 본건까지 차량 통행은 어려운 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(보문1구역 주거환경개선사업), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(대전대신초등학교), 정비구역(보문1구역 주거환경정비구역), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역) 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지이용계획확인서 상 지목은 "대"이나, 토지 북측 일부는 현재 "현황 도로"로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 에스와이주식회사(가압류, 2023.12.04)입니다.

* 등기사항 요약:

* 토지: 다수의 지분 이전, 가압류, 강제경매 개시 결정 기록이 존재합니다 (2022.11.25 ~ 2026.01.02).

* 건물: 토지와 유사하게 다수의 지분 이전, 가압류, 강제경매 개시 결정 기록이 있습니다 (2022.11.25 ~ 2026.01.02).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 권리 관계 상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 등기된 권리(예: 저당권, 전세권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 관계인 부재로 임대관계가 미상인 점을 감안할 때, 명도 진행 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 비교:

* 제공된 JSON 정보는 대사동 197-31번지 '성심A'(2007년식 다세대, 전용 74.54㎡)의 2025년 12월 매매가 8,700만원~9,000만원, 그리고 대사동 201-6번지 '신정아트빌'(2023년식 연립, 전용 83.76㎡)의 2026년 4월 매매가 25,000만원(2억 5천만원) 수준입니다.

* 본건은 단독주택이며, 면적(건물 38.53㎡)과 건축 연도(1985년)를 고려할 때, '성심A'의 낮은 거래가와 일부 유사성이 있으나, '신정아트빌'과는 큰 차이가 있습니다.

* 따라서 직접적인 비교보다는 지역 내 주거용 부동산 시세를 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다.

* 상권 특성: 본건이 위치한 대사동 일대는 주거환경정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 정비 및 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 노후된 주거지 밀집 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 대신초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주택가 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 소재지(대전광역시 중구 대사동 247-159) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장, 축사 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 이는 공개된 정보에 기반한 것이므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 교통 편의: 차량 접근이 다소 어렵다는 점을 고려하면, 대중교통 이용이 상대적으로 편리한 지역으로 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지와 건물의 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 재산 관리 시 다른 공유자와의 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 다른 공유자가 법적 권리에 따라 우선매수 신고를 할 경우, 본 건의 입찰 결과가 무효가 되거나 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. (관계인 부재로 임대관계 미확인)

* 공부상 내용과 현황의 차이: 건물의 지붕 재질(시멘트기와 vs 함석), 화장실 용도(보일러실) 등 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있어, 추후 건물 이용 및 관리에 불편함이 따를 수 있습니다.

* 차량 접근성: 좁은 골목길에 위치하여 차량의 원활한 진출입이 어려워 실생활에서의 불편함이 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 대사동의 주거환경정비구역 내에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 약 9,912만원으로, 주변 노후 주택의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 대사동 일대의 주거환경정비사업 구역 지정은 장기적인 개발 가능성을 시사하는 긍정적인 요소입니다.

그러나 지분매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 건물 현황과 공부상 차이, 그리고 차량 접근성의 제약 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지분매각과 관련된 공유자 간의 법적 분쟁 가능성 및 명도 절차에서의 예상치 못한 변수는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 주거환경정비구역 내 위치: 장기적인 관점에서 도시 정비 사업 추진 시 재개발 등의 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 법적으로 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담은 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 법적 절차상 변수는 존재).

* 감정가 수준: 주변 유사 부동산의 시세를 고려했을 때, 감정가 수준은 시장 가치 대비 적정하거나 다소 낮은 수준일 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 건물 현황과 공부상 차이, 열악한 차량 접근성 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 99,119,300원을 기준으로, 명도 비용, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 관리 비용 등을 감안했을 때, 낙찰 후 예상되는 수익률을 충분히 확보하기 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 8,500만원 ~ 9,500만원.

본 예상가는 현재 시점의 분석을 바탕으로 하며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통한 상세 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 추이 분석, 명도 가능성 재평가 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.