나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30002 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물내의 제3층 제302호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감 창호 : 하이샷시창호 마감임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 · 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

김아림:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.1.24.
주택도시보증공사(임차인 김아림) : 경매신청채권자로서 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2026타경30002 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천 2백만원

토지 면적: 49.27㎡ (약 14.9 평)

건물 면적: 59.83㎡ (약 18.1 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

총 권리액 (등기부 채권 총액): 2억 6천 5백 6십 6만 1천 4백 3십 1원 (약 2억 6천 6백만원)

1.2. 아파트 개요

아파트 명: 신우희가로 아파트

사용 승인일: 2018년 1월 15일

세대수: 741세대

총 동수: 11개동

건축물 총 층수: 지하 3층 ~ 지상 17층

본건 층수: 3층

총 주차 대수: 868대 (지상 4대, 지하 53대 - 제공된 아파트 정보상의 수치와 다소 차이가 있으나, 건축물대장상의 총 주차대수 868대 기준으로 표기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주변 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 17층 건물 내 제3층 제302호입니다.

외벽은 돌붙임 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본 건은 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본 건 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 소유권 보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당: 우리은행 (62,160,000원) (2018-01-17)

* 주택 임차권: 김아림 (91,990,000원) (2024-01-24) - 전입/확정일자 2020-02-28

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (106,511,431원) (2026-01-05) - 본 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 91,990,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-28

확정일자: 2020-02-28

배당신고일자: 2024-01-24

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하여 경매를 신청하였으며, 대항력 및 우선변제권을 승계했습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어, 경매 절차 완료 시 본 건에 등기된 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 의 경우 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지 주변으로 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

4.2. 지도 검색 결과

제공된 정보를 바탕으로 주변 시설을 분석한 결과, 혐오 시설이나 특별한 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

인근 학교 및 공원 등은 주거 편의성을 높입니다.

5.2. 교통 및 주거 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

아파트 단지 자체적으로 충분한 주차 공간(총 868대)을 확보하고 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력이 없는 임차인(김 )이 존재하나, 경매 절차상 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나, 배당 여부에 따라 법적 절차에 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 채권(근저당, 임차권, 강제경매)이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.3. 시세 대비 감정가

본 건의 감정가는 1억 6천 2백만원이나, 최근 유사 면적 아파트 매매가는 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다. (본건은 3층 저층부임을 감안해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 건은 충주시 중앙탑면 소재 신우희가로 아파트 102동 3층 302호로, 신축 연식이 비교적 짧고(2018년 준공) 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지에 위치하고 있습니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 소멸될 가능성이 높습니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 최근 유사 면적의 고층 매물 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으며, 본 건의 3층이라는 저층이라는 점은 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

최근 매매 사례 가격과 비교 시, 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 특히 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

충주시 내에서도 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 신축급 아파트

2018년 준공된 아파트로, 노후도가 낮아 추가적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월 및 7월에 거래된 유사 면적(약 59.83㎡) 아파트 가격은 1억 4천만원에서 1억 5천만원 사이입니다.

본 건은 3층이라는 점을 감안하면, 12층 또는 16층 거래가보다는 다소 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다.

9.2. 산정 근거

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 시세 및 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

최근 거래가 하단인 1억 4천만원에서 3층임을 감안하여 약 5%~10% 할인된 가격을 적용하는 것을 고려할 수 있습니다.

9.3. 제안 입찰가 범위

1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.