나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31042 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 5층560호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 일원에 조성된 "충주기업도시" 상업지역에 위치하고 있는 "시그니처시티(오피스텔)" 5층 560호 및 8층 868호이며,주위는 상업지역의 나지,공업용 부동산,아파트단지(상일파라뷰그랜드센트럴아파트)로 형성된 지역으로서 오피스텔로서의 주 위환경은 보통임

교통상황

본건 오피스텔이 소재하는 곳까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건은 2020.12.31자로 사용승인된 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로서 철근콘크리트구 조 철근콘크리트지붕 지상12층/지하4층 건내 5층 560호(기호1) 및 8층 868호(기호2)로서 외벽: 석재붙임 및 페인트 등 마감. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시페어그라스창

이용상태

1)기호1(5층 560호): 업무시설(오피스텔)로 이용하고 있음 2)기호2(8층 868호): 업무시설(오피스텔)로 이용하고 있음

설비내역

본건 오피스텔은 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,화 재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 오피스텔이 소재하는 토지는 2필지 일단지로서 형상은 사다리형이며, 업무시설(오피스 텔) 및 근린생활시설 건물(지상12층/지하4층) 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 오피스텔이 소재하는 토지의 인접 도로 상태는 북동측으로 중로와 접하고 있으며, 동측 으로 보행자 도로와 접하고 있으며, 남측 및 서측으로는 본건 소재 토지와 도로(대로) 사이 에 공공용지가 있음

토지이용계획 및 제한상태

1)화곡리 1207: 도시지역,일반상업지역),지구단위계획구역(2025-08-29),중로2류(폭 15m~20)(2020-03-27)(중 로2-주덕11)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률), 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형 기업도시)(기업도시개발특별법) 2)화곡리 1208: 도시지역,일반상업지역),지구단위계획구역(2025-08-29),보행자 전용도로(2020-03-27)(소로3 -주덕58)(접함),중로2류(폭 15m~20)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접함),가축사육제한구역(전 부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식 기반형 기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체(기호1,2) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경31042 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 5층560호 및 8층868호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000 원

토지면적: 5.99㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.9867㎡ (약 1.81평)

건물면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

건물지분: 20.46㎡ (약 6.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 일원에 조성된 "충주기업도시" 상업지역 내에 위치한 "시그니처시티" 오피스텔입니다.

주위는 상업지역의 나지, 공업용 부동산, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 오피스텔이 소재하는 곳까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

충주기업도시는 다수의 산업단지를 배후로 하는 지역 개발 계획의 일환으로 조성되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-03, 97,200,000원)

인수되는 권리: 없음.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상 (기호1, 2 전체)

주의: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 충주기업도시는 충주시의 신도시 개발 프로젝트 중 하나로, 산업단지와 연계된 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

단지 내 상업시설 및 오피스텔이 함께 조성되어 있어 기본적인 상업 기능이 확보되어 있습니다.

주변 산업단지의 근로자 및 기업 종사자들이 주요 수요층으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 오피스텔은 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비 등을 갖추고 있으며, 설비 상태는 보통입니다.

단지 내 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능하며, 인근 지역에 아파트 단지 등이 소재합니다.

교통 측면에서는 제반 차량 접근이 용이하고, 인근 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 및 임대료 수령에 관한 불확실성이 존재합니다.

개발 지역의 불확실성: 충주기업도시의 지속적인 개발 및 활성화 정도에 따라 미래 가치가 변동될 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건 외 다른 공동담보 물건의 상황이 본 경매에 간접적으로 영향을 줄 가능성은 낮으나, 유의해야 합니다.

특별히 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 기업도시 내에 위치한 신축 오피스텔로, 개발 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되므로, 명도 및 등기상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대 현황이 파악되지 않아 실제 인수 후 공실 위험이나 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 사용승인)

개발 중인 충주기업도시 내 위치

권리관계가 비교적 깨끗하여 인수 부담 적음

주변 산업단지 배후 수요 존재

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(20.62㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 118,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

시장 상황과 최근 실거래가를 고려할 때, 잠재적인 임대수익률 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 무리한 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보증금 인수분은 없으므로, 감정가와 실거래가를 바탕으로 115,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.