나이스옥션 법원경매 청주 2025타경6045 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 1762 가로수마을대원칸타빌 403동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "서현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가경동 1762 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 형태 아파트의 지붕은 경사지붕), 지구단위계획구역(강서지구), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경6045 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 1762, 가로수마을대원칸타빌 403동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 595,000,000원

* 토지면적: 73.65㎡ (약 22.28평, 토지 지분)

* 건물면적: 138.93㎡ (전용면적, 약 42.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건축물 정보

* 아파트명: 가로수마을 대원칸타빌

* 동/호: 403동 201호

* 층: 2층 (건축물 총 11층)

* 사용승인일: 2008년 9월 1일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 단지 정보

* 총 세대수: 310세대

* 동수: 8개동

* 총 주차대수: 622대

2. 입지조건

* 주위 환경

* 본 건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "서현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

* 단지 내 도로는 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 공동주택용지입니다.

* 지구단위계획구역(강서지구)에 포함되어 있으며, 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하로 제한됩니다.

* 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 요약

* 본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2014년 10월 13일 접수된 한국씨티은행 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황

* 소유권 관련: 주식회사대원(보존), 김태철(이전), 김미란(이전, 매매) 순으로 등기되었습니다.

* 담보권: 한국씨티은행 근저당(249,600,000원, 말소기준권리), 제이와이에셋대부주식회사 근저당(150,000,000원, 말소)이 등기되었습니다.

* 압류: 청주시의 압류(말소) 내역이 있습니다.

* 경매 개시 결정: 한국씨티은행의 근저당에 기한 임의경매(2025타경6045) 개시 결정이 등기되었습니다.

* 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 399,600,000원입니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본 건에 대한 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

* 본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성

* 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 주변 교육 시설

* "서현초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 편의 시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

* 주차 시설

* 총 622대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 건물 하자 가능성

* 현장 조사 시 발견되지 않은 건물 내부의 미세한 결함이나 하자가 존재할 가능성이 있습니다. 입찰 전 꼼꼼한 현장 확인이 필요합니다.

* 기타 제한 사항

* 토지이용계획상 건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 적용됩니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 청주시 흥덕구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 비교적 최근인 2008년에 사용 승인된 건물로, 관리 상태 및 시설 면에서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 특이사항은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 건물 하자 가능성은 명도 및 수리 비용 발생에 대한 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

* 감정가는 595,000,000원이지만, 최근 실거래가가 약 505,000,000원 ~ 522,500,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세 차익을 기대하기보다는 시장가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 선호도 높은 중대형 평수 아파트: 138.93㎡ (약 42평)은 일반적인 가구 구성에 적합한 크기입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 서현초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 시장가 대비 저평가 가능성: 감정가보다 낮은 최근 실거래가 추세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(138.93㎡)의 아파트 매매가는 2026년 3월에 505,000,000원에서 522,500,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 건은 2층에 위치하며, 이는 1층(522,500,000원)과 4층(505,000,000원) 거래가격을 고려할 때 중간값 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

* 따라서, 현 시세는 약 505,000,000원에서 525,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 감정가 대비

* 본 건의 감정가는 595,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 12~17% 높게 책정되었습니다. 이는 시세보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가

* 상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 510,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

* 다만, 권리 관계 분석 및 명도 가능성을 충분히 검토한 후, 입찰 참여 전 최종적인 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.