나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21136 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 856 더샵원주센트럴파크2단지 201동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 '더샵원주센트럴파크2단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 상가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층 중 8층 801호 건물로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 칠, 타일 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

본건은 공동설비로 승강기설비 및 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 본건 내부에 난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있는 것으로 탐문조사되나, 폐문 부재 등의 사유로 확인을 못하였으며, 통상적인 이용상황 및 관리상태 등을 상정하여 감정 평가하였으니 해당설비 설치 유무 및 정상작동 여부는 입찰시 재확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 김하양은 전세사기피해자로서 우선매수권 행사는 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 사건번호: 원주지원 2025타경21136 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 856 더샵원주센트럴파크2단지 201동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 448,000,000원

* 토지면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

(빈 줄)

(빈 줄)

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 소재한 '더샵원주센트럴파크2단지' 내에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 상가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 말소기준권리: 을6, 대연6동새마을금고 근저당권 (2022-10-14 접수, 470,400,000원). 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을7, 주택임차권 (김하양, 2024-08-08 접수, 340,000,000원). 전입일자 2022-09-16, 확정일자 2022-09-13. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 주의사항: 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 임차인 김하양의 보증금 3억 4천만원은 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 기타 등기사항: 소유권이전(신탁말소), 근저당권, 임의경매개시결정 등의 등기사항이 있습니다. 등기부채권 총액은 1,150,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

(빈 줄)

(빈 줄)

본 물건이 소재한 더샵원주센트럴파크2단지는 대규모 아파트 단지로, 주변에 근린상가 및 상가주택이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다. 단지 인근으로 롯데마트, AK플라자 등 대형 상업시설도 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

1.4. 생활정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 아파트명: 더샵원주센트럴파크2단지

* 주소: 강원특별자치도 원주시 명륜동 856

* 사용승인일: 2021년 11월 29일

* 총 동수: 9개동

* 총 세대수: 838세대

* 최고층: 28층 (본건 8층)

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 분양면적: 공급면적 108.96㎡~110.22㎡ (타입별 상이)

* 주차대수: 총 1,102대 (세대당 1.31대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티공간 등

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄)

(빈 줄)

* 임차인 보증금 인수 가능성: 가장 큰 리스크는 임차인 김하양의 전세 보증금 3억 4천만원의 인수 가능성입니다. 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 물건명세서 참고사항에는 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 추가 조사(배당 예상액, 임차인과의 소통 등)가 반드시 선행되어야 합니다.

* 임차인 전세사기 피해자: 임차인 김하양은 전세사기 피해자로, 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특이사항이 있습니다. 이는 사건의 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 부재 등의 사유로 건물 내부 설비(난방, 위생 등)의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현장 방문 시 작동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한: 준보전산지, 가축사육제한구역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄)

(빈 줄)

본 물건은 원주시에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 대규모 아파트 단지 내에 있는 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의시설 측면에서 양호한 편입니다. 다만, 임차인 김하양의 보증금 3억 4천만원이 인수될 경우, 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용할 수 있습니다. 권리분석 상의 상반된 내용(인수 보증금 합계 0원 vs. 인수 가능성 언급)을 반드시 명확히 소명하고, 인수 시 예상되는 총 투자 금액을 신중하게 산정해야 합니다. 이를 제외하면 최근 실거래가 및 감정가 수준에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄)

(빈 줄)

* 신축 아파트: 2021년 준공된 현대적인 아파트로, 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 생활 인프라: 대규모 단지 내에 위치하며, 주변에 체육시설, 상업시설, 공원 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승: 원주시의 발전 가능성과 더불어 신축 아파트로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계 확인 시: 만약 임차인 보증금 인수 문제가 완전히 해소된다면, 최근 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄)

(빈 줄)

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.98㎡)의 경우 2026년 7월 4억 5천만원에서 4억 5천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 4억 4천 8백만원입니다.

본 물건의 경우, 권리분석 요약에서 '인수 보증금 합계: 0원'이라고 명시되어 있어, 임차인 보증금 3억 4천만원이 매각으로 소멸된다고 가정하고 입찰가를 산정합니다. (단, 물건명세서 상의 인수 가능성 언급은 반드시 입찰 전 소명해야 합니다.)

이러한 가정 하에, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하고 경매 특성상 약간의 할인율을 적용하여, 예상 입찰가는 4억 3천 5백만원 으로 제안합니다.

이 금액은 총 투자 비용(입찰가 + 인수되는 보증금(만약 발생 시))이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다. 만약 임차인 보증금이 인수되는 것으로 확정될 경우, 총 투자 비용이 시장 가치를 크게 초과할 수 있으므로 입찰가 조정이 불가피합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.