나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50039 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-3 배곧테크노밸리 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 배곧신도시내 "한울초등학교"남측인근의 도로변(서울대학로) 에 위치하며 주위는 주상복합건물,아파트단지,근린생활시설이 소재하는 외 동남측 도로 건너편에는 옥구가람공원 및 임야가 소재함.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 동측의 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 무난 한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층(지하2층)의 지식산업센터 및 제1.2종 근린생활 시설용도 건물내 1층125호,1층126호로서, -외벽:석재 및 복합판넬 -내벽:몰탈위 페인트 -창호:페어그라스

이용상태

공실(현재 내부에는 오토바이 여러대가 세워져 있음)

설비내역

급배수,위생설비,승강기설비,소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형상의 상업용부지로 접면도로 및 주위와는 등고평탄함.

인접 도로상태등

동남측으로 대로2류,서남측으로 중로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역 지구단위계획구역 대로2류(폭30-35미터:접함) 중오3류9폭20-25미터:접함) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 상대보호구역<교육환경보호에 관항 법률> 과밀억제권역<수도권정비계획법> *토지거래에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건 호별간의 칸막이(벽체 등)가 현재 없는 상태이나 이용상의 편의를 위함으로 보이며 물건의 동일성이 인정되고 원형복구(칸막이설치)는 대체로 용이 할 것으로 판단됨

물건 비고

1. 일괄매각
2. 호별 칸막이가 없는 상태임. 집합건축물대장상 125호는 일반음식점, 126호는 제2종근린생활시설(사무소) 용도이나 현황 및 감정평가시 기준 오토바이가 여러 대가 보관되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 안산지원 2026타경50039 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-3 배곧테크노밸리 1층 125호, 126호 (집합건물)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 125호: 일반음식점, 126호: 제2종근린생활시설(사무소), 건물 전체 표제부상: 지식산업센터, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 1,124,000,000원

토지면적: 36.10㎡ (약 10.92평) (토지지분 36.1019㎡)

건물면적: 130.97㎡ (약 39.61평) (건물지분 130.975㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "한울초등학교" 남측 인근 도로변(서울대학로)에 위치합니다. 주위로는 주상복합건물, 아파트 단지, 근린생활시설이 소재하며, 동남측 도로 건너편에는 옥구가람공원 및 임야가 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 동측 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층(지하 2층) 건물로, 지식산업센터 및 제1, 2종 근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다. 본 건은 해당 건물의 1층 125호와 126호입니다.

* 토지 이용 상태: 본 토지는 사다리형상의 상업용 부지이며, 접면 도로 및 주위와는 등고평탄한 상태입니다.

* 인접 도로 상태: 동남측으로는 대로2류(폭 30-35미터), 서남측으로는 중로2류(폭 20-25미터)의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 10일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 390,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁재산 처분) 및 신탁등기말소 (2021-02-10, 최대길)

* 근저당권 (2021-02-10, 중소기업은행, 390,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2025-05-27, 시흥시) - 말소

* 가압류 (2025-08-13, 이수민외 1명, 24,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (2026-01-05, 중소기업은행, 748,359,589원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 압류 (2026-02-19, 시흥세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 414,000,000원 (말소기준권리 외 채권 총액)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련 명시된 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 지식산업센터와 제1, 2종 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

* 주변 상권: 배곧 신도시 내 대로변에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 주상복합, 아파트 단지가 많아 배후 수요가 풍부합니다.

* 업종: 본 건은 1층 상가로, 인근 지역 특성상 다양한 업종의 근린생활시설(음식점, 사무실, 소매점 등) 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "한울초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 자연 및 휴식 공간: 옥구가람공원이 동남측 도로 건너편에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타 편의시설: 배곧 신도시 내에 조성된 다양한 상업 시설 및 공공 시설 이용이 편리합니다. 주변 지역에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호별 칸막이 미설치: 현재 125호와 126호 사이에 칸막이가 없는 상태입니다. 이는 향후 공간 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 집합건축물대장상 125호는 일반음식점, 126호는 제2종근린생활시설(사무소) 용도이나, 현황 및 감정평가 시 기준 오토바이가 여러 대 보관되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 차이가 존재합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이며, 내부에 오토바이가 보관 중인 것으로 파악됩니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 후 임대 시 세입자 확보 전략이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 배곧테크노밸리 내 1층 상가로서, 대로변에 위치하여 가시성이 우수하고 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 배곧 신도시의 중심부에 자리하고 있어 잠재적인 발전 가능성이 높습니다.

다만, 본 건은 125호와 126호 두 개 호실이 일괄 매각되며, 현재 호별 칸막이가 없는 상태입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하며 오토바이가 보관 중인 점은 인수 후 활용 계획 수립 시 반드시 확인하고 해결해야 할 부분입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 비교적 명확합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시 내 대로변 입지: 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 상업 가치가 기대됩니다.

* 일괄 매각 장점: 두 개 호실을 함께 활용하여 넓은 공간으로 운영하거나 분할하여 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 아파트 단지와 주상복합, 오피스텔 등의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,124,000,000원)와 현재 파악된 채권 총액(748,359,589원), 물건의 현황(칸막이 미설치, 용도 불일치 등) 및 배곧 신도시의 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 향후 활용 방안에 따른 수익성 검토가 필수적입니다. 또한, 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 시간을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.