나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54180 [1] 경기도 시흥시 신천동 823-24 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '진영초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택이 밀집한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하1층 지상4층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일 : 1996.08.05.) 외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주 택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54180 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 823-24, 4층 401호 (신천7길 39)

건물 용도: 다세대주택

토지 면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

건물 면적: 37.65㎡ (약 11.39평)

감정가: 105,000,000원

건축 연도: 1996년 8월 5일

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주식회사골드론파이낸스대부 (외 다수)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '진영초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택이 밀집한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

도로 상태:

건물 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변 시설:

* 진영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 각종 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 조사 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2002년 5월 7일 농업협동조합중앙회의 근저당권 (15,600,000원)

* 현재 경매 신청 채권자: 주식회사골드론파이낸스대부 (2024년 10월 31일 근저당권, 39,000,000원 설정 및 2026년 1월 5일 임의경매 신청)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구에 기재된 대부분의 권리(근저당권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요상 없음)

임차인 현황:

* 임차인 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 대항력 있는 임차인: 해당 정보 없음. (보증금 합계 0원임을 감안할 때, 인수할 보증금이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 별도 확인 필요).

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 혹시 모를 미등기 전세 또는 점유자 존재 가능성에 대한 최종 확인은 필수입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황:

신천동 일대는 구축된 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

시세 동향:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 43~58㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 11,000만원 ~ 11,500만원 선에서 거래되었습니다. 본건의 감정가(105,000,000원)는 이러한 최근 거래 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

본건과 유사한 거래 사례:

* 2026년 7월 6일, 전용면적 58.59㎡, 2층, 11,000만원 거래 (삼형스카이빌, 835-4번지)

* 2026년 7월 1일, 전용면적 43.32㎡, 2층, 11,500만원 거래 (동서아트빌2차, 846-8번지)

* 2026년 7월 2일, 전용면적 55.64㎡, 4층, 11,000만원 거래 (두성하이츠빌, 846-1번지)

분석:

본건은 37.65㎡의 건물 면적을 가지며, 감정가는 105,000,000원입니다. 최근 거래된 면적보다 작지만, 건물 연식(1996년) 등을 고려했을 때 감정가는 현재 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설:

인근에 진영초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설:

다세대주택 밀집 지역 특성상 각종 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경:

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 인접 건물과의 간격, 일조권 등은 현장 확인이 필요합니다.

설비:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연식:

1996년 준공되어 30년 가까이 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

법규 제한:

토지이용계획 상 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어, 해당 학교 주변 환경에 영향을 미치는 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

임대차 정보 부재:

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 실제 점유 상태 및 임차인 존재 여부에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 발견될 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

토지 지분:

토지 면적이 23.19㎡로 작기 때문에, 대지권 비율 등을 고려하여 건물 가치와 토지 가치를 분리하여 평가하기보다는 일괄 매각된 건물 자체의 가치 평가가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 주거 지역 내에 소재합니다. 감정가는 최근 유사 거래 시세와 유사한 수준으로 책정되어 있으며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적은 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 건축 연식에 따른 향후 관리 비용 발생 가능성은 주의해야 할 사항입니다. 안정적인 주거 목적 또는 소형 임대 수익 목적 투자로 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 시세:

주변 다세대주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 가격 하락보다는 안정적인 시세 유지 또는 소폭 상승 가능성이 있습니다.

권리 관계의 명확성:

말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 보여, 권리 인수 부담이 적습니다.

입지 조건:

학교, 상업시설, 교통 접근성 등 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있어 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

산정 근거:

* 본건 전용면적 37.65㎡ (약 11.39평).

* 유사 면적의 최근 실거래가는 11,000만원 ~ 11,500만원 범위.

* 감정가는 105,000,000원으로, 최근 시세의 하단부에 위치.

* 임차인 인수 보증금 0원, 권리상 특별한 인수 부담 없음.

* 다세대주택임을 고려하여, 향후 시세 변동성 및 시장 상황을 감안한 보수적 접근.

* 무리한 경쟁보다는 감정가 또는 약간의 프리미엄을 더한 수준으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적이라 판단됨.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.