경기도 시흥시 서울대학로 59-49 건영테크노밸리, 7층732호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50034(안산지원 경매3계). 감정가 347,000,000원, 최저가 242,900,000원. 매각기일은 2026-11-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
2. 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.
3. 인근에 공원과 학교가 위치하여 생활 환경이 양호한 편입니다.
2.2. 교통 상황
2. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.
3. 도보 1~2분 거리에 버스정류장이 위치해 있으며, 대로변에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.
2.3. 도로 상태
2. 남서측으로 노폭 약 22m 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접하고 있습니다.
2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태
2. 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.
3. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.
4. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.
3. 권리분석
3.1. 말소기준권리
2. 본건의 말소기준권리는 2021년 4월 1일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권 최고액 324,000,000원)입니다.
3.2. 소멸되는 권리
2. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.
3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리
2. 물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.
3.4. 인수되는 권리
2. 인수 보증금 합계는 0원으로, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
3.5. 임차인 현황
2. 임차인: 주식회사 (주식회사씨티엔지)
3. 보증금: 10,000,000원
4. 차임: 800,000원
5. 전입일자(사업일자): 2025년 3월 20일
6. 확정일자: 2025년 7월 11일
7. 배당신고일자: 2026년 1월 15일
8. 대항력: 없음. 따라서 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.
4. 상권분석
4.1. 주변 시설
2. 본건이 위치한 건영테크노밸리 주변에는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.
3. 건영테크노밸리 자체에는 312개의 호실이 있으며, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.
4.2. 입지 장점
2. 학교(배곧한울초등학교) 및 공원과 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.
3. 지식산업센터로서의 사업 환경과 배곧 신도시의 개발 잠재력을 동시에 갖춘 입지입니다.
5. 생활정보
5.1. 교통 접근성
2. 차량 진출입이 용이한 대로변에 위치하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 수월합니다.
5.2. 주변 편의시설
2. 배곧한울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.
3. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 건축물대장 상 용도
2. `집합건축물대장` 상 용도는 `지식산업센터`이며, 실제 이용 상태도 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 건축물대장과의 차이는 없습니다.
3. 건축물대장상 주용도는 '공장'이나, 기타 용도로 '지식산업센터, 제1,2종 근린생활시설'이 기재되어 있어 일부 복합적인 이용 가능성을 내포하고 있습니다.
6.2. 임대 관계
2. 임차인 현황 상 임차인은 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 임대료를 직접적으로 인수할 부담은 없습니다.
3. 다만, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의가 필요할 가능성은 항상 존재합니다.
6.3. 토지 이용 제한
2. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.
6.4. 미상 권리
2. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 내용, 범위, 존속기간 등에 대한 상세 정보가 없어 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.
7. 종합 의견
2. 본 건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.
3. 권리 관계가 깨끗한 편으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.
4. 건영테크노밸리는 배곧 신도시 내에 위치하며, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 업무 및 생활 환경이 양호합니다.
5. 교통 접근성이 우수하고, 대로변에 위치하여 물류 이동에도 유리한 조건입니다.
6. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권에 대한 추가적인 확인이 필수적이며, 토지이용계획 상 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.
8. 투자 포인트
2. 권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.
3. 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.
4. 배곧 신도시 개발 잠재력: 시흥 배곧지구는 스마트시티, 서울대 시흥캠퍼스 조성 등 지속적인 개발 계획이 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
5. 우수한 입지 조건: 대로변에 위치하고 학교, 공원 등 생활 편의시설이 인접하여 지식산업센터로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다.
6. 시세 대비 합리적 감정가: (정확한 시세 조사 후 판단 필요) 현재 감정가가 유사 물건 시세 대비 합리적인 수준이라면 투자 매력이 있습니다.
9. 예상 입찰가
2. 감정가: 347,000,000원
3. 인수 보증금: 0원
4. 본 건은 임의경매로, 채권자가 중소기업은행으로 추정됩니다.
5. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 유사 지식산업센터의 실거래가, 임대 수익률, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
6. 검색 결과, 배곧테크노밸리 인근 지식산업센터의 실거래가가 평당 약 348만원에서 660만원 수준으로 확인됩니다. 본 건의 전용면적 110.70㎡(약 33.49평)를 기준으로 단순 환산 시, 평당 348만원일 경우 약 1억 1,660만원, 평당 660만원일 경우 약 2억 2,100만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.
7. 이러한 시세 정보를 바탕으로, 감정가(347,000,000원) 대비 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.
8. 예를 들어, 감정가의 70~80% 수준인 약 2억 4,300만원 ~ 2억 7,700만원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.
9. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 실제 상태 등에 따라 변동될 수 있으므로, 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사를 선행해야 합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.
