나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101719 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제2동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양예술고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호 2, 3, 4 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 5, 6 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부명령서상 2025년 11월 18일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(2024카임177)에 의거 다음과 같이 주택임차권이 설정되어 있음. 임차보증금 : 금254,000,000원 범위 : 전유부분 전부 임대차계약일자 : 2020년 6월 30일 주민등록일자 : 2020년 7월 10일 점유개시일자 : 2020년 7월 10일 확정일자 : 2020년 7월 1일 임차권자 : 김승진

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101719 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제2동 5층502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 33.69㎡ (약 10.19평)

* 건물면적: 47.59㎡ (약 14.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양예술고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

압류 (포천세무서장, 2022-08-04 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

본건은 등기사항전부명령서상 2025년 11월 18일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차권자: 김

* 임대차보증금: 254,000,000원

* 전입일자: 2020년 7월 10일

* 확정일자: 2020년 7월 1일

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (김 , 보증금 254,000,000원) - 인수

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-10

* 확정일자: 2020-07-01

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 본건 강제경매 신청 채권자이기도 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

최근 2026년 7월 거래된 인근 단지들의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 규모의 주택은 다음과 같습니다.

* 알프스타운 (2017년 준공, 60.84㎡): 320,000,000원 (약 526만원/㎡)

* 미영팰리스 (2017년 준공, 60.33㎡): 285,000,000원 (약 472만원/㎡)

본건의 건물면적(47.59㎡)을 고려할 때, 유사 규모의 직거래 시세는 약 225,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 278,000,000원은 최근 거래 사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성원유치원, 아름유치원), 대기관리권역, 정비예정구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수:

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 보증금 254,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금:

임차보증금 254,000,000원이 감정가 278,000,000원의 상당 부분을 차지하고 있어, 투자자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 등기부상 선순위 임차권(보증금 254,000,000원)이 매수인에게 인수되는 중대한 권리 사항을 포함하고 있습니다. 해당 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 배당 절차에 따라 보증금 전액 회수가 불확실할 경우 인수해야 할 금액이 커질 수 있습니다. 따라서, 임차인과의 보증금 정산 가능성과 향후 명도 절차를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 시세 상승 잠재력:

안양시의 도시 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 적정가 낙찰 시 시세 차익:

인수되는 임차보증금을 감안한 총 투자비용을 고려하여, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 총 투자비용 = 입찰가 + 인수 보증금 잔액)

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차보증금 254,000,000원이 존재하므로, 입찰가 산정 시 총 투자비용 관점에서 접근해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매가 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 278,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인이 경매 신청 채권자임을 감안할 때, 배당을 통해 보증금 전액이 회수될 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 260,000,000원 으로 제안합니다.

이 경우, 입찰가 260,000,000원이 임차인의 보증금 254,000,000원을 충당하고도 남을 경우, 매수인의 실질적인 자금 부담은 입찰가인 260,000,000원이 됩니다. 만약 입찰가가 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금 잔액이 추가로 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.