나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59722 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 997-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더나은 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 인접도로 대비 등고 평탄하고, 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하여 중소형 차량의 접근 가능 시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대주택)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조(연와조) 슬래브지붕 2층 건물로 외벽: 적벽돌치장쌓기 등 마감 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 대체로 삿시, 목재 등 2중 창호임.

이용상태

1층, 2층, 지층 모두 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급. 배수 설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 2층 일부(방1 등), 지층(방2 등)이 현황 공실상태이나 정확한 임대관계 미상임. 2. 본건 1층 일부 위반건축물 등재[무단 증축: 1층 주택 15㎡]

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 일반건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재됨 3. 1층 부속건물 단층화장실(1㎡ )은 소재불명으로 평가 및 매각 제외 4. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경59722 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 997-15

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

369,150,500원

1.5. 면적

* 토지면적: 201.30㎡ (약 60.9평)

* 토지지분: 100.65㎡ (약 30.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 236.22㎡ (약 71.46평)

* 건물지분: 118.11㎡ (약 35.73평)

* 건물 제시외면적: 22.40㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 건축물대장상 정보

* 건축물 종류: 단독주택

* 구조: 벽돌구조 (연와조) 슬래브지붕 2층

* 사용승인일: 1988년 11월 15일

* 총면적: 236.22㎡ (약 71.46평)

* 위반건축물: 1층 주택 15㎡ (무단증축) 등재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등/대상 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 29일 접수된 '이희승'의 3번국병제지분가압류(채권금액 101,500,000원)이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. (현황: 말소)

* 본 경매는 2026년 01월 02일 접수된 '이희승'의 강제경매개시결정(채권금액 118,243,182원)에 의한 것입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 표기되지 않아 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 지인숙

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2017년 02월 01일

* 확정일자: 2026년 03월 10일

* 배당신고일자: 2026년 03월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 "권선초등학교" 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

* 제공된 주변 매매/임대 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 단독주택과는 성격이 다릅니다.

* 2026년 3월, 50.98㎡ 다세대 주택이 1억 9,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,280만원)

* 2026년 7월, 40.82㎡ 다세대 주택이 2억 1,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,770만원)

* 2026년 7월, 75.82㎡ 다세대 주택이 3억 5,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,530만원)

* 단독주택의 경우, 동일 면적의 다세대 주택 대비 토지 지분을 고려하면 더 높은 가치를 가질 수 있으나, 직접적인 비교 데이터는 부족합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 부동산 정보를 검색한 결과, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* "권선초등학교"가 남서측 인근에 소재합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 인근 노선버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재된 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지 및 건물 지분매각으로, 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 위반건축물

* 건축물대장 상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있어, 관련 법규에 따른 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

* 전입일자(2017-02-01)가 말소기준권리(2023-03-29)보다 앞서 대항력이 있는 임차인(지인숙)이 존재합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 현황 및 명도 관련 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 공유자 우선매수신고

* 공유자가 매각기일까지 우선매수신고를 통해 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있는 권리가 있습니다. 이는 입찰 경쟁에서 불확실성을 높이는 요소입니다.

6.5. 제시외 건물

* 1층 부속건물 단층화장실(1㎡)은 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 권선초등학교 인근으로 입지는 양호하나, 지분매각, 위반건축물 등기, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수신고 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분매각으로 인한 공유자와의 관계 설정 및 위반건축물에 대한 이행강제금 발생 가능성은 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주로, 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권선동 일대의 주택지로서 향후 지역 개발 가능성 및 입지 개선 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 보증금의 임차인이 존재하나, 대항력 유무 및 인수 여부는 명확히 확인 필요합니다. (단, 인수 보증금 0원 명시)

* 부동산 강제경매로 진행되어 채권자가 명확하며, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 369,150,500원을 기준으로, 지분매각, 위반건축물, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 등 다양한 위험 요소를 고려해야 합니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보가 단독주택과 직접 비교가 어려운 다세대 주택임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 369,150,500원

* 위험 요소 감안 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 제시 제안가: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

상기 제안가는 일반적인 분석에 근거한 것이며, 실제 현장 조사, 공유자 협상 가능성, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.