나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35460 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층556호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람 삼거리' 남서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 김포한강신도시 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인(양촌역)이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 5층 556호로서, (사용승인일: 2022.04.08) 외벽: 석재 및 페어글래스 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감 등, 창호: 새시창 임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

공용부분에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 화재발신설비 등이 되어있고, 본건에 냉난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지의 장방형 평지로서 공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지6871-12: 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 공공공지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경35460 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층556호

용도: 지식산업센터 (공장)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

건물 면적: 39.51㎡ (약 11.95평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람 삼거리' 남서측 인근에 위치함.

주변은 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 김포한강신도시에 속함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이함.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 건물 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 556호. (사용승인일: 2022.04.08)

건물 마감: 외벽 석재 및 페어글래스, 내벽 시멘트몰탈 위 페인트, 창호 새시창.

토지 상태: 4필지 일단지의 장방형 평지.

인접 도로: 동측 및 북측으로 중로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전(신탁등기말소) 2022.07.22 (유은서)

근저당: 수협은행, 126,000,000원 (말소기준권리)

임의경매개시결정: 에이치에프에프삼이유동화전문유한회사, 126,000,000원 (2025타경35460)

등기부채권 총액: 126,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 임차인 현황 상 보증금 합계가 0원이며, 임대관계가 미상이므로 인수 또는 대항력 있는 임차인이 있는지 면밀히 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

4. 상권분석

본건은 김포한강신도시 내에 위치하여 업무시설, 상업시설, 지식산업센터 등 다양한 용도의 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 있어 잠재적 수요는 존재하나, 지식산업센터의 공급 현황 및 공실률 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 주변 교통: 양촌역 인근으로 교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 상업시설 및 업무시설이 인접하여 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

김포한강신도시 내에 위치하여 신도시 인프라를 이용할 수 있습니다.

단지 내 상업시설, 업무시설 및 인근 편의시설 이용이 용이합니다.

양촌역을 통한 수도권 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건으로, 일반 경매 물건과 다소 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

임대관계 미상으로, 인수 또는 대항력 있는 임차인 존재 가능성 확인 필요. (보증금 합계 0원이라는 점은 긍정적이나, 명확한 확인이 중요합니다.)

지식산업센터의 특성상 공실 발생 시 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2022년 4월로 비교적 신축이나, 추후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

토지이용계획상 공공공지, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 역세권에 위치한 신축 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

감정가는 157,000,000원이며, 채권 총액 126,000,000원으로 경매가 진행됩니다.

유동화물건이라는 점과 임차인 현황 미상이라는 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있음을 인지해야 합니다.

다만, 신축 건물이고 교통망이 잘 갖춰진 신도시라는 점을 고려할 때, 안정적인 투자 또는 실사용 목적 취득을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

김포한강신도시 내 신축 지식산업센터로 미래 가치 상승 기대.

양촌역 인근 역세권 입지로 임대 및 실사용 수요 확보 용이.

저렴한 감정가 대비 건물 면적을 고려한 시세차익 가능성.

신축 건물로 즉시 사용 및 임대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 호가

* 건물의 현재 상태 및 향후 예상되는 수리 비용

* 공실률 및 예상 임대 수익률

* 본인의 자금 계획 및 투자 목표

* 경쟁 입찰자들의 성향

본 건의 경우, 채권 총액(126,000,000원)과 감정가(157,000,000원)를 참고하되, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(명도, 수리비, 취득세 등) 및 실질적인 임대 수익률을 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도로 제외할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.