나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500010 [1] 인천광역시 계양구 장기동 151-7 곤지그린빌2차 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2011.01.26 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물내 제비동 제2층 제202호로서, - 외 벽 : 스톤코트 및 일부 석재 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 동측, 남측 방면으로 노폭 약 6미터~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- 대상물건의 건축물현황도상(외부 육안 관찰상) 발코니가 소재하고 있는 바, 이를 포함하여 감정함. 자세한 것은 감정서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500010 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 151-7 곤지그린빌2차 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 41.12㎡ (약 12.44평) [토지지분: 41.1176㎡]

건물면적: 55.47㎡ (약 16.78평) [건물지분: 55.47㎡]

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2011년 (사용승인일: 2011-01-26)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 30일 금천세무서장의 압류 (등기부 갑4)

* 등기부채권 총액: 2,697,600,000원

* 인수/소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-26

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 안

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-26

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있으며, 제공된 정보에 따르면 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (대항력 없음, 인수 보증금 합계 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 대상 물건은 "인천계양초등학교" 동측 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 근린생활시설 분포: 주변에 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인천계양초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

* 건물 상태:

* 2011년 1월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 B동 2층 202호입니다.

* 외벽은 스톤코트 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

* 건축물현황도상 발코니가 소재하며, 이를 포함하여 감정되었습니다.

* 집합건축물대장상 '위반건축물' 표기가 있으나 본 건과는 무관하다고 명시되어 있습니다.

* 주차 정보: 건물(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다. (총 주차 대수 16대)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 발코니 포함 감정: 외부 육안 관찰상 발코니가 소재하여 이를 포함하여 감정되었으므로, 실제 면적과 감정가 사이에 미세한 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 감정서를 참조하시기 바랍니다.

* 토지이용계획 제한: 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 향후 부동산 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 인천광역시 계양구 장기동 151-7번지 일대를 조사한 결과, 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 인천계양초등학교 인근에 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없는 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등의 일부 제한사항은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인천계양초등학교 인근의 주거지대 내에 위치하여 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 제공된 최근 실거래가 정보와 비교 시, 감정가 대비 시세가 안정적으로 형성되어 있어 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 면적(약 45~46㎡)의 다세대주택이 10,600만원 ~ 15,700만원 사이에서 거래되었습니다.

* 보령파인빌(154-7번지, 2010년 준공, 46.17㎡)은 10,600만원에 거래되었으며, 이는 본 건과 유사한 입지 및 연식을 고려할 때 참고 가치가 높습니다.

* 나비하우스104동(145-7번지, 2011년 준공, 45.42㎡)은 15,700만원에 거래되었습니다.

* 산정 근거: 본 건의 전용면적은 55.47㎡(약 16.78평)이며, 감정가는 151,000,000원입니다. 인근 유사 면적의 최근 매매가(10,600만원 ~ 15,700만원)와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보령파인빌의 10,600만원보다는 높고 나비하우스104동의 15,700만원과 유사하거나 약간 높은 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 감정가 151,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근 시 120,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.