나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515133 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 19층오피스텔1904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하는 "석바위사거리" 북서측인근의 "주안지 웰에스테이트" 102동 19층 1904로서 주위는 오피스텔, 상업 및 주상용부동산 등이 혼재는 지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 광대로(경인로)에 접하며 인근에 버스정류장, 인천지하철 시민공원역이 소재하는 등 교통여건은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 34층건내 19층 1904호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2019.10.16.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔, 아파트 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북동측으로 소로, 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서상에 "주택임차권"등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515133 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3, 주안지웰에스테이트 102동 19층 오피스텔 1904호

건물명: 주안 지웰에스테이트

건축년도: 2019년 10월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

층수: 본건 19층 (건물 총 34층)

1.3. 면적 정보

전용면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

대지권면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

건물 전체 면적 (연면적): 39,994.59㎡ (약 12,090평)

토지 전체 면적: 3,633.7㎡ (약 1,099평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 "석바위사거리" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 상업 및 주상용 부동산이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 광대로(경인로)에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 시민공원역이 소재하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도로는 직접적인 제한이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 현재 소유권이전(신탁등기 말소), 주택임차권(을3, 김기현, 110,000,000원, 말소 예정), 저당권(을1, 오성산업개발주식회사, 280,000,000원, 말소), 근저당권(을2, 이영아외 3명, 440,926,489원, 말소 기준 권리), 압류(갑6, 갑7, 갑8), 강제경매(갑9, 주택도시보증공사, 110,000,000원) 등이 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김기현)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자)/확정일자: 2021년 12월 06일

배당신고일자: 2024년 01월 16일

대항력: 없음

비고: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 존재하며, 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으나 말소 예정입니다. (본건의 채권자이자 임차인이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청하였습니다. 등기부 상의 대부분의 권리(저당권, 근저당권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인으로 등재된 주택도시보증공사의 주택임차권 또한 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 임차보증금이 없습니다.

4. 상권 분석

본 물건은 "석바위사거리" 인근에 위치하며, 오피스텔, 상업 및 주상용 부동산이 밀집한 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 상업 시설 및 유동 인구가 풍부하여 오피스텔로서의 가치가 높습니다.

5. 생활 정보

주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 대로변에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 인근에 인천지하철 시민공원역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 거주자 및 임차인에게 중요한 생활 편의 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 인수조건 변경 사항이 언급되었습니다. 다만, HUG가 경매를 신청했고 임차권이 말소 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다. 하지만 관련 내용을 정확히 확인하여 불확실성을 제거하는 것이 좋습니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 채무 규모가 크거나 다수의 채권자가 존재할 수 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸에는 큰 문제가 없습니다.

쓰레기 무단 투기 및 방치: 주변 지역에서 간혹 쓰레기 무단 투기 및 방치 관련 민원이 제기된 사례가 검색되었습니다. 이는 소음, 악취, 위생 문제 등 간접적인 생활 환경 저해 요소가 될 수 있으므로, 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. (검색 결과, 인근 주안동 일대에서 쓰레기 무단 투기 관련 민원이 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 명확하지 않으며, 본 물건 자체의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 우수한 교통 접근성과 비교적 신축(2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다. HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 확인은 필요하지만, 전반적으로 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수 기회.

역세권에 위치하여 교통 편리성 및 임대 수요 확보 용이.

2019년 준공된 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 부담 없음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔이 2026년 4월 1일, 4월 15일, 7월 4일에 각각 88,000,000원 (8,800만원)에 거래되었습니다. 이는 감정가 110,000,000원보다 낮은 수준입니다.

권리 관계가 명확하고 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가보다는 높게, 감정가보다는 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 가격대는 최근 시장 거래 가격과 감정가를 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.