나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35526 [1] 경기도 김포시 월곶면 고양리 145-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 "김포시 농업기술센터" 북서측 근거리에 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 6. 그 밖의 사항" 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 기호(3)은 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(2, 3)은 공장으로 이용중임.

설비내역

기호(2, 3)은 위생설비, 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 6. 그 밖의 사항" 참고하시기 바람

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 김포시 월곶면 고양리 145-2에 소재하는 공장 용도의 부동산입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35526 (1)이며, 감정평가액은 1,991,323,000원입니다.

토지는 총 1,906.00㎡ (약 576.57평)이며, 건물은 총 면적 594.50㎡ (약 179.87평)로 구성되어 있습니다.

건물은 기호(2) 396.5㎡ (약 119.96평)와 기호(3) 198㎡ (약 59.91평)로 이루어져 있습니다.

또한, 건물 제시외면적 694.25㎡ (약 209.99평)가 존재합니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 중소벤처기업진흥공단입니다.

주의사항으로는 토지와 건물 일괄 매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 포함 매각 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 "김포시 농업기술센터" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 계획관리지역이며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 속합니다.

또한, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

*주의: 본 증명은 간혹 전산오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니, 인허가나 토지거래 전 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다.*

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 5월 3일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을12)입니다.

토지 등기부채권 총액은 2,662,177,976원이며, 건물 등기부채권 총액은 2,613,108,826원입니다.

현재 등기부상 기재된 권리들은 말소기준권리 이후 순위의 권리로서, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 현황으로는 소유권 이전, 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등이 있습니다.

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포시 월곶면의 공장 밀집 지역 또는 그 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

주변에 공장, 창고, 농경지 등이 분포하고 있어 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

"김포시 농업기술센터" 인근이라는 점은 지역 내에서의 위치성을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 공장 용도로의 개발 및 운영에 적합한 토지입니다.

성장관리권역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 사항은 특정 거래 주체에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도의 부동산으로, 일반적인 주거 시설과는 거리가 있습니다.

인근 버스정류장 소재로 근로자들의 출퇴근 등 기본적인 교통 편의는 제공될 것으로 보입니다.

주변에 농경지가 있어 비교적 조용한 환경일 수 있으나, 공장 밀집 지역의 특성상 소음이나 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

주변의 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 정보는 직접적인 현장 조사나 주변 탐문을 통해 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

다수의 권리 관계가 설정되어 있으며, 총 채권액이 매우 높아 경매 절차 및 낙찰 후 인수되는 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

"일괄매각. 제시외 건물 포함" 및 "공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함" 명시로 인해, 실제 인도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 694.25㎡의 제시외 건물에 대한 현황 파악이 중요합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인 등 허가 대상일 경우 관련 절차를 거쳐야 합니다.

군사시설 보호구역(제한보호구역: 25km, 협의지역: 해병대 제2사단 관할지역)에 포함되어 있어, 건축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 진행 시 어려움이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

주변 환경에 대한 혐오시설 유무는 직접적인 현장 방문 및 상세 지적도 검토를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 월곶면에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

계획관리지역으로 공장 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있으며, 차량 접근성과 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

다만, 복잡한 권리 관계, 제시외 건물 및 기계기구 포함, 토지거래허가구역, 군사시설 보호구역 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 변수가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

공장 용도의 실물 자산을 확보할 기회입니다. 직접적인 사업 운영 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

김포시는 수도권의 주요 산업 지역 중 하나로, 공장 부지에 대한 지속적인 수요가 기대됩니다.

성장관리권역 및 성장관리계획구역에 속해 있어, 지역 개발에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

제시외 건물 및 기계기구까지 포함하여 매각되므로, 자산 취득 효율성을 높일 수 있는 측면이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가(1,991,323,000원) 외에도 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 정확한 권리관계 분석 및 낙찰 후 인수될 권리 여부 확인

* 제시외 건물(694.25㎡)의 실제 현황, 면적, 상태 및 활용 가치 평가

* 건물(기호 2, 3) 및 기계기구의 현 상태 및 실질 가치 평가

* 임대차 현황에 대한 상세 조사 및 명도 가능성 및 예상 비용 산출

* 토지거래허가구역, 군사시설 보호구역 등 개발 제한 사항의 구체적 영향 분석

* 주변 유사 공장 부지의 시세 및 거래 동향 조사

* 본 건의 직접적인 사용 또는 임대 시 예상되는 수익률 분석

위와 같은 조사 없이 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 범위를 고려할 수 있으나, 본 건의 복잡한 권리관계와 제시외 물건 등을 감안할 때, 철저한 현장 조사 및 전문가의 법률, 세무, 건축적 검토를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 인수 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.