나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515157 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 161 부평지앤지 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브경사지붕 7층 건물내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515157 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 161 부평지앤지 4층401호

용도: 업무시설(오피스텔) (건축물대장상 업무시설, 이용상태 업무시설(오피스텔))

감정가: 179,000,000원

토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물면적: 58.59㎡ (약 17.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, 지하철 1호선 갈산역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역 소재로 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중(갈산2 지구단위계획구역)인 점을 참고해야 합니다.

3. 권리분석

본 건은 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 말소기준권리(2022.10.18. 서울보증보험주식회사 가압류)보다 선순위 권리는 없으며, 경매개시결정(2026.01.02. 주택도시보증공사 강제경매)으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 을구 순위 1번 주택임차권(정유라, 260,000,000원)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* MUHAMMAD SARIM: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* SALAHUD DINHAREERA: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* SALAHUDDINBUSHRA: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 딘 살라후(DINSALAHUD): 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024.11.01, 대항력 없음. (배당 신청하였으나, 배당받지 못할 경우 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성 존재)

* 주택도시보증공사(정유라): 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.10.22, 대항력 없음. (HUG 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022.10.18. 서울보증보험주식회사 가압류 (금 450,000,000원)

* 을구 1번 주택임차권: 정유라 (금 260,000,000원) - 2023.11.24. 등기, 2026.01.02. 강제경매 등기보다 선순위이나, HUG 말소 동의로 매각으로 소멸 예정.

4. 상권분석

본건이 위치한 갈산동 일대는 갈산역을 중심으로 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 다수의 학교와 공원, 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높으며, 오피스텔 용도로 사용 중이므로 직주근접의 수요도 있을 것으로 보입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬래브경사지붕 7층 건물 중 4층 401호입니다.

내외부 마감: 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시입니다.

내부 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 정방형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

주변 환경: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 실제 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다. (건축물대장상 건물 사용승인일: 2017.11.23)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 혼재: 건축물대장상 업무시설이나, '용도' 정보에는 다세대주택으로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다. (현재 이용상태는 오피스텔로 명확함)

* 토지이용계획상 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 갈산2 지구단위계획구역 내 도시관리계획 입안 중으로, 향후 계획에 따라 지역 용도나 규제가 변경될 가능성이 있습니다.

* 소액 임차인 인수 가능성: '딘 살라후' 임차인의 경우 대항력은 없으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 일부를 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨)

* 혐오시설: 주변 지도 확인 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상의 '폐기물매립시설 설치제한지역'은 광범위한 지역에 대한 규제이므로, 해당 지역의 전반적인 환경성을 감안할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권(260,000,000원)이 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸된다는 점입니다. 이로써 낙찰자는 해당 보증금을 인수할 부담이 없어 권리 분석상 매우 유리한 조건이라 할 수 있습니다.

건물 연식(2017년 준공 추정)이 비교적 최신이며, 갈산역 역세권에 위치하여 입지 조건도 양호합니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 소액 임차인의 배당 절차에 따른 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 대규모 보증금 인수 부담 없음: 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없어 초기 투자 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근 준공된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 역세권 입지: 갈산역 인근으로 교통 편의성이 뛰어나며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 전용면적(58.59㎡)과 신축 연식(2017년경)을 고려할 때, 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다.

특히, HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 입찰가 산정에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 유사 물건 시세 분석 (참고):

* 갈산씨티빌 (2001년식, 45.24㎡): 2025년 12월 119,000,000원 (약 263만원/㎡)

* 세종빌리지 (1992년식, 38.66㎡): 2025년 12월 74,000,000원 (약 191만원/㎡)

* 우덕빌라 (1995년식, 50.48㎡): 2026년 7월 205,000,000원 (약 406만원/㎡)

(상기 매매 사례는 '다세대주택'이며, 본건은 '오피스텔'로 용도 및 가격 형성에 차이가 있을 수 있습니다.)

감정가 대비 100% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리관계, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (낙찰가는 경매 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.