나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515014 [1] 인천광역시 부평구 십정동 414-13 미래아트빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재, 전철 경인선 "동암역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트, 단독주택, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 혼용지대로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 근거리에 전철역(경인선 동암역) 등이 소재하여 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등임

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 공동주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515014 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 414-13 미래아트빌 비동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 186,000,000원

* 토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

* 건물면적: 69.02㎡ (약 20.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 십정동, 경인선 동암역 남서측 인근

* 주위환경: 공동주택, 아파트, 단독주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 혼용지대로 주위환경은 보통 수준임

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(경인선 동암역)이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2023-08-08)

* 현황: 다수의 압류 및 가압류가 존재하며, 강제경매 개시 결정이 내려진 상태임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-22

* 확정일자: 2022-06-30

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 특이사항: 을구 13번 주택임차권등기(장근홍)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구로 미루어볼 때, 임차인과의 관계 및 보증금 변제 문제는 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 등기부채권 총액: 385,517,163원

4. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함

* 인근에 공원과 학교가 소재하여 주거 환경으로는 긍정적인 요소임

* 직접적인 주변 지역에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 도시 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보임

5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호

* 외벽 마감: 드라이비트 및 석재붙임 등

* 내벽 마감: 벽지 및 일부 타일 등

* 이용상태: 공동주택으로 이용 중임

* 설비내역: 기본적인 난방, 위생, 급배수, 주차장 설비 등이 되어 있음

* 건축물 준공일: 2011년 9월 15일 (사용승인일 기준)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 변경: 비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 보증금 204,000,000원이 감정가(186,000,000원)를 초과하므로, HUG의 동의가 원활하게 이루어지지 않거나 관련 법규 해석에 따라 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재함. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 최우선 과제임.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 동암역 인근의 편리한 교통 환경과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 약 15년가량 되었으며, 내부 상태는 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차권 존재와 관련된 HUG 인수조건 변경 사항입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점은 복합적인 권리 관계를 시사합니다. 만약 임차 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이는 상당한 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 해당 리스크에 대한 정확한 분석과 처리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동암역 인근의 역세권 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있음

* 일반적인 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 예상

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 가격대가 매우 다양하게 분포하고 있으며, 특히 39.98㎡ 면적의 주택이 218,000,000원에 거래된 사례는 본건의 감정가(186,000,000원) 및 임차 보증금(204,000,000원)과 비교 시 특이사항으로 고려해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금(204,000,000원)이 감정가(186,000,000원)를 상회하며, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 그 효력에 따라 낙찰자의 인수 부담이 크게 달라질 수 있는 중대한 위험 요인이 있습니다.

따라서, 임차인 관련 리스크를 충분히 감안하고, 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 195,000,000원 (1억 9천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.