나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515000 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-133 한나하이트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '숭덕여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 '다세대주택'임. ※ 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 세장형의 토지로서, '다세대주택' 및 '근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■만수동 5-133 :준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453 -2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생 교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생 건강안전과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))). ■만수동 5-141 :준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453 -2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생 교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생 건강안전과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

물건 비고

외벽에 '한나하이츠빌1차'로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515000 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-133 한나하이트빌 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

* 건물면적: 39.23㎡ (약 11.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 외벽에 '한나하이츠빌1차'로 표시됨

* 건물명: 한나하이트빌

* 건축년도: 2002년

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 4층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 만수동 소재 '숭덕여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장된 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(만수동 5-133, 5-141)는 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 2일 접수된 김대훈 근저당 (을9, 18,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 을구 순위 9번 근저당, 을구 순위 10번 주택임차권, 갑구 순위 13번 강제경매 등은 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 김소영: 보증금 85,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-05-25, 확정일자 2020-04-28. 배당신고일자 2024-06-27. 대항력 없음. 비고: HUG 인수조건 변경. (본 건 임차인은 대항력이 없으므로, HUG의 인수조건 변경 내용에 따라 보증금 처리 여부가 결정될 것으로 보이며, 최종적으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 추가 확인 필요).

* 유신현: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-11-20. 대항력 없음. (인수 부담 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 103,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 중·소규모의 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 유해시설: 주변을 종합적으로 고려할 때, 특별히 혐오하거나 기피할 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 숭덕여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 상세 내용은 현장 확인 필요.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 무난함.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 권리관계 및 물건 인수 시 발생할 수 있는 잠재적 변수로, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 소통 및 관련 서류 확인을 통해 인수 부담이 없는지 재확인해야 함.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인에 한하여 적용되는 허가구역으로, 일반적인 내국인 투자자에게 직접적인 제한은 없으나, 추후 외국인에게 매도 시 고려해야 할 사항임.

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 주변이 주거 및 근린생활시설로 구성되어 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 교육 환경 역시 양호한 편입니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 주택임차권 관련 사항은 본건의 가장 중요한 변수이며, 이에 대한 명확한 확인 없이는 입찰에 신중을 기해야 합니다. 대항력 없는 임차인의 존재와 HUG의 말소동의 확약서 제출 등을 종합해 볼 때, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 최종적인 인수 부담은 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됨.

* 우수한 입지: 학교와 버스정류장이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 조건(건축년도 1991년, 면적 36.51㎡)의 '성덕빌라(A동)'가 2026년 3월 9일에 93,000,000원에 거래되었습니다. 본건 건물면적 39.23㎡, 감정가 97,000,000원을 고려할 때, 본건은 해당 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 임차인 현황 및 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하여 97,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. HUG 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 추가적인 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.