나이스옥션 법원경매 안산 2025타경551 [2] 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""장곡중학교"" 남동측 인근에 위치하는 장곡에듀타워 제3
층 제301호, 제302호로 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 성숙
중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

라멘조 평지붕 지상8층/지하3층 건물 내 제3층 제301호 외 1개호로서,
외벽 : 인조석붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,2) 일체 근린생활시설(외관상호:편백회관 시흥장곡점)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 시스템에어컨설비, 승강기설
비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

①재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)
②인접호수(301호/목록1)와 경계구분 없이 일체로 `식당(상호:편백회관)`으로 이용 중임
③인접호수(301호/목록1)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.04.28.자 사실조회 회신이 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경551 (2)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 275,000,000원

토지면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

토지지분: 13.4348㎡ (약 4.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

① 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

② 인접 호수(301호/목록1)와 경계 구분 없이 일체로 `식당(상호: 편백회관)`으로 이용 중입니다.

③ 인접 호수와 일체로 사용하기 위해 경계벽이 철거되었으나, 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다는 감정평가사의 회신이 제출되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치하며, 장곡중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 또한 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 국민은행의 근저당권(2022-12-20 접수, 480,000,000원)은 말소될 예정입니다. 그 외 소유권이전 및 신탁 관련 등기사항이 존재하며, 임의경매 개시 결정 등기(국민은행, 2025-04-01 접수, 416,826,838원) 또한 말소될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 하준혁 씨로, 2025년 1월 3일 전입(사업자)하였으며 보증금 13,200,000원, 차임 1,042,800원입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

전체 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 '편백회관'이라는 상호로 식당 운영 중인 것으로 파악됩니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 위치하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변 상권은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 이루어져 있어 기본적인 상권 기능은 유지되고 있습니다. 현재까지 검색된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 인근에 장곡중학교가 있으며, 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 생활 편의성은 높습니다. 차량 이동 시 시흥시 내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이미 한 차례 매각이 진행되었으나 낙찰되지 않은 건으로, 입찰 시 보증금이 최저매각가의 20%로 상향된 점을 유의해야 합니다.

* 구조상 통합 이용: 현재 인접 호수와 경계벽이 철거되어 일체로 사용 중입니다. 이는 영업의 효율성을 높일 수 있으나, 향후 독립적인 사용이나 분할 매각 시 복원 공사가 필요할 수 있습니다. 다만, 감정평가서에 따르면 구조적 독립성이 있고 복원이 가능하다고 명시되어 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로, 일반적인 경매 물건과 달리 취급 시 추가적인 절차가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 근린상가로서 아파트 단지 인근에 위치하여 잠재적인 고객 확보가 용이한 입지를 가지고 있습니다. 식당으로 현재 운영 중이며, 인접 호수와 통합하여 사용함으로써 효율적인 공간 활용이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 재매각 사건이라는 점과 경계벽 철거로 인한 통합 이용 상태는 신중한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권은 아니지만, 아파트 단지 인근에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 인접 호수와 통합 운영 시 더 넓은 공간을 활용할 수 있어, 규모 있는 식당이나 카페 등 다양한 업종으로의 전환이 유리할 수 있습니다.

* 현재 권리상 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필요합니다. 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역 상권의 임대료 수준, 공실률, 그리고 향후 시흥시의 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 정확한 금액 산출이 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 권리 분석 및 물건 현황 파악에 중점을 두었기에, 입찰 희망 시에는 반드시 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.