나이스옥션 법원경매 안산 2025타경551 [2] 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경551 [2] 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층302호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경551
• 주소: 경기도 시흥시 진말1로 8 장곡에듀타워, 3층302호
• 용도: 근린상가

안산지원 경매3계 2025타경551 | 소재지: 경기도 시흥시 진말1로 8 장곡에듀타워, 3층302호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 134,750,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경551 (2)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 275,000,000원

토지면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

토지지분: 13.4348㎡ (약 4.06평)

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치하며, 장곡중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 상업지역으로서, 성숙된 상가지대의 특성을 보입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 동측으로 약 15미터, 서측 및 북측으로는 약 12미터 폭의 포장도로에 접하여 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자의 담보권 실행에 의한 것입니다. 제공된 정보만으로는 낙찰 후 인수해야 할 별도의 유치권, 임차권 등 권리상의 부담은 명확히 나타나지 않았습니다. 일반적으로 임의경매는 낙찰과 동시에 권리상의 제한이 소멸되는 경우가 많으나, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 등 관련 서류를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

현재 본 건은 인접한 301호와 함께 경계 구분 없이 일체로 `식당(상호:편백회관)`으로 이용 중입니다. 이는 영업 공간 확장을 통해 시너지를 창출할 수 있는 긍정적인 측면이 있습니다. 감정평가서에 따르면, 인접 호수와의 경계벽 철거는 구조상 독립성을 해치지 않으며 일시적인 상태로 복원이 가능하다고 명시되어 있습니다. 이러한 점은 추후 활용 방안 모색 시 고려될 수 있습니다. 인근의 대규모 아파트 단지와 학교는 풍부한 배후 수요를 제공하며, 주변 상권은 안정적으로 형성되어 있어 외식업 등 근린생활시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 라멘조 구조의 평지붕, 지하 3층 지상 8층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 인조석, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 주차장 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비, 시스템 에어컨, 승강기 등 기본적인 건물 설비를 갖추고 있습니다. 장곡중학교를 비롯한 교육시설과 대규모 주거 단지가 인접해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 점은 인접 호수(301호)와 경계벽을 철거하고 일체로 사용하고 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 원상복구에 대한 비용 발생 가능성을 시사하며, 인접 호수와의 사용 범위나 분할에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 감정평가사의 의견대로 구조적 독립성이 있고 복원이 가능하다고는 하나, 실제 복구 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 요구됩니다. 또한, 현재 해당 호실의 임대차 관계 및 조건에 대한 정보가 미상으로, 명도 과정이나 인수 조건에 변동 사항이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 제한 사항을 사전에 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 상업 지역 내에 위치한 근린생활시설로서, 학교 및 아파트 단지를 배후로 한 안정적인 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 인접 호수와의 통합 사용은 영업 공간 확보라는 장점을 제공하지만, 동시에 원상 복구 및 분할에 대한 고려가 필요한 사항입니다. 감정평가서 상 복원 가능성은 언급되었으나, 실제 집행 시 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지 파악된 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 정보 부재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

인근의 대규모 아파트 단지와 학교는 꾸준한 수요를 제공하여 안정적인 임대 수익 또는 영업 활동을 기대할 수 있습니다. 현재 통합 운영 중인 점은 더 넓은 영업 공간을 활용할 수 있다는 점에서 투자 매력도를 높입니다. 상업시설 밀집 지역에 위치하여 다양한 업종 전환 및 신규 입점이 용이할 수 있습니다. 또한, 성장관리권역 및 지구단위계획구역 등의 지정은 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 현재까지 주변 지역 조사 결과, 해당 물건의 입지 조건에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

안산지원 경매3계