나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13478 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-348 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '쌍문초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도 및 현황 남서측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025,8,26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2024.9.10~2029.9.9.(지목도로한정)), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20~2026.12.31./아파트 용도 한정)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 단층 건물로서 (사용승인일: 1977.11.24.) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감(탐문조사) 창호: 알루미늄 샷시 창호 등

이용상태

단독주택으로 외관탐문상 공실로 보여짐.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 공부상 지하층은 외관탐문으로 조사불가하여, 공부에 의거 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13478 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-348

용도: 단독주택

감정가: 588,673,480원

토지면적: 143.00㎡ (약 43평)

건물면적: 98.68㎡ (약 30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '쌍문초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 현재 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도 및 현황상 남서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 일부 기간 및 용도에 따라 허가 대상이 달라지므로 주의가 필요합니다. (지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25, 2024.9.10~2029.9.9, 2025.10.20~2026.12.31)

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약:

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2018.02.22. 접수, 채권최고액 1,476,000,000원)을 기준으로, 매각으로 인해 위 근저당 및 그 이후의 모든 권리(소유권 이전, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 채권총액: 1,476,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 보증금/차임액을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 '다세대' 주택으로, 본 물건의 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 인근 지역의 일반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

- 전용면적 28.76㎡ 다세대 주택: 25,400만원 (약 88.3만원/㎡)

- 전용면적 38.04㎡ 다세대 주택: 20,000만원 (약 52.6만원/㎡)

- 전용면적 59.00㎡ 다세대 주택: 41,500만원 (약 70.3만원/㎡)

이들 사례는 비교적 최근 시점의 거래이며, 본 물건의 감정가 588,673,480원 (약 411.7만원/㎡ 토지 기준, 약 596.5만원/㎡ 건물 기준)과 비교 시, 본 물건의 감정가는 인근 다세대 주택의 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다. 이는 단독주택으로서의 토지 가치나 입지적 요인 등이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 쌍문초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 다수의 중고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. (쌍문초등학교, 정의여자중학교, 정의여자고등학교, 선덕중학교, 선덕고등학교 등)

* 근린생활시설: 주위는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지공간: 쌍문근린공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 기타: 둘리뮤지엄, 쌍문근린공원 내 유아숲체험장 등 가족 단위 여가활동을 위한 시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 건물이 1977년 11월 24일 사용승인을 받아 상당히 노후된 상태이므로, 수리 또는 재건축에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 물건지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움과 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 지정 기간이 2029년까지 연장된 점을 고려해야 합니다.

* 용도지역: 제1종일반주거지역으로, 건축물의 신축 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 단독주택으로, 쌍문초등학교와 쌍문근린공원이 인접하여 교육 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성을 가지고 있으며, 노후된 주택을 재건축하거나 리모델링하여 활용할 가치가 있습니다. 그러나 건물의 노후도가 높고, 토지거래허가구역이라는 제약이 있으며, 임차인 현황이 명확하지 않은 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 도봉구 쌍문동에 위치하여 도심 접근성이 있으며, 초등학교 및 공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 가능성: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 재개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 가치: 143㎡의 토지 면적을 확보하고 있어, 재건축 시 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 588,673,480원입니다.

건물의 노후도, 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미확인 등의 리스크 요인을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

최근 인근의 다세대 주택 매매가 대비 본 물건의 감정가는 높은 편이나, 단독주택으로서의 토지 가치를 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80% 수준인 약 4억 7천만원에서 5억 3천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.